تامین خواسته در دستور تخلیه

تقاضای تامین خواسته در دستور تخلیه امکانی حیاتی برای موجران است تا در مواجهه با تخلیه ملک، مطالبات مالی خود را حفظ کنند. این فرآیند حقوقی به موجر اجازه می دهد تا همزمان با درخواست تخلیه ملک، از توقیف ودیعه مستاجر یا سایر اموال او برای تضمین پرداخت اجاره بهای معوقه، خسارات وارده یا قبوض پرداخت نشده اطمینان حاصل کند و بدین ترتیب، از تضییع حقوق مالی خود پیشگیری نماید. آگاهی از این سازوکار برای هر دو طرف قرارداد اجاره ضروری است تا بتوانند با دیدی باز و اطلاعات کامل تر اقدام کنند.

در معاملات اجاره، روابط حقوقی میان موجر و مستاجر در چارچوب قوانین و مقررات خاصی تعریف می شود. با این حال، بروز اختلافاتی نظیر عدم پرداخت به موقع اجاره بها، وارد آوردن خسارت به ملک، یا انقضای مدت اجاره و امتناع از تخلیه، امری اجتناب ناپذیر است. در چنین شرایطی، موجر ناگزیر به پیگیری حقوقی برای تخلیه ملک می شود. اما دغدغه اصلی بسیاری از موجران، تنها دستور تخلیه فوری نیست، بلکه تضمین وصول مطالبات مالی انباشته شده از مستاجر است. در اینجاست که مفهوم تامین خواسته به عنوان ابزاری قدرتمند برای حفاظت از حقوق مالی موجر مطرح می شود.

این مقاله به تشریح جامع و گام به گام مفهوم تامین خواسته در دستور تخلیه می پردازد و راهنمایی عملی برای موجران و مستاجران ارائه می دهد. با بررسی مبانی قانونی، شرایط و فرآیند طرح این درخواست، قصد داریم ابهامات حقوقی موجود را برطرف کرده و به مخاطبان کمک کنیم تا با آگاهی کامل، از حقوق خود در دعاوی تخلیه دفاع کنند.

مفاهیم پایه: درک تفاوت ها و ارتباطات

برای درک عمیق تر تامین خواسته در دستور تخلیه، ابتدا لازم است با مفاهیم کلیدی این فرآیند حقوقی و تفاوت های ظریف میان آن ها آشنا شویم. این آشنایی، مبنای درستی برای تحلیل شرایط و اتخاذ تصمیمات حقوقی خواهد بود.

دستور تخلیه چیست؟

دستور تخلیه یکی از راهکارهای قانونی است که به موجر امکان می دهد تا در صورت بروز تخلفاتی خاص از سوی مستاجر یا انقضای مدت اجاره، ملک خود را به فوریت تخلیه کند. این دستور بر اساس «قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶» صادر می شود و ماهیتی اجرایی دارد. ویژگی اصلی دستور تخلیه، سرعت و فوریت آن است، به گونه ای که نیاز به طی مراحل طولانی دادرسی و صدور حکم ندارد.

مراجع صالح برای صدور دستور تخلیه، بر اساس نوع قرارداد اجاره و شرایط آن متفاوت است. در صورتی که قرارداد اجاره به صورت رسمی و در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، موجر می تواند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک، درخواست صدور اجراییه برای تخلیه را مطرح کند. اما اگر قرارداد به صورت عادی (با رعایت شرایط مقرر در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، شامل دو شاهد و مدت معین) تنظیم شده باشد، موجر باید با مراجعه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، درخواست صدور دستور تخلیه را ارائه دهد. در هر دو حالت، موجر باید مدارک لازم از جمله قرارداد اجاره و مدارک شناسایی خود را ارائه کند و ثابت نماید که شرایط قانونی برای صدور دستور تخلیه فراهم است (مثلاً انقضای مدت اجاره یا عدم پرداخت اجاره بها).

حکم تخلیه چیست؟

برخلاف دستور تخلیه که جنبه اجرایی فوری دارد، حکم تخلیه نتیجه یک فرآیند دادرسی کامل و با تشریفات قانونی است که در دادگاه حقوقی صادر می شود. این نوع تخلیه مربوط به قراردادهای اجاره ای است که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ نیستند (مانند قراردادهای اجاره قبل از سال ۱۳۷۶) یا مواردی که شرایط دستور تخلیه فوری فراهم نیست. به عنوان مثال، در مواردی که اختلاف بر سر تفسیر بندهای قرارداد یا ادعای مستاجر مبنی بر پرداخت اجاره بها وجود دارد، دادگاه باید پس از شنیدن اظهارات طرفین و بررسی دلایل و مستندات، رأی مقتضی را صادر کند.

فرآیند صدور حکم تخلیه شامل مراحل تقدیم دادخواست، ابلاغ به خوانده (مستاجر)، برگزاری جلسات رسیدگی، دفاعیات طرفین و در نهایت، صدور حکم است. این فرآیند معمولاً زمان برتر از دستور تخلیه بوده و امکان تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی نیز برای طرفین وجود دارد. پس از قطعیت حکم تخلیه، موجر باید با مراجعه به اجرای احکام دادگستری، درخواست اجرای آن را مطرح کند.

تامین خواسته چیست؟

تامین خواسته یک اقدام حفاظتی و احتیاطی در نظام حقوقی است که به خواهان (موجر) اجازه می دهد تا پیش از صدور حکم قطعی یا حتی قبل از طرح دعوای اصلی، اموالی از خوانده (مستاجر) را توقیف کند. هدف اصلی تامین خواسته، تضمین وصول مطالبات مالی خواهان در آینده و جلوگیری از تضییع حقوق او به دلیل نقل و انتقال یا مخفی کردن اموال توسط خوانده است. این اقدام برای حفظ وضعیت موجود و اطمینان از قابلیت اجرای حکم در آینده طراحی شده است.

انواع تامین خواسته می تواند شامل توقیف وجه نقد، اموال منقول (مانند خودرو، اثاثیه) یا اموال غیرمنقول (مانند ملک) باشد. شرایط کلی برای صدور قرار تامین خواسته طبق ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی، شامل موارد زیر است:

1. دعوا مستند به سند رسمی باشد.
2. خواسته در معرض تضییع و تفریط باشد (مثلاً در حال حاضر مستاجر توان پرداخت دارد اما در آینده ممکن است اموال خود را منتقل کند).
3. در مواردی که خواهان برای تامین خواسته، خسارت احتمالی تودیع کند.

تامین خواسته با دستور موقت تفاوت دارد. دستور موقت برای حفظ وضعیت موجود یا جلوگیری از ورود خسارت است که اغلب جنبه غیرمالی دارد، اما تامین خواسته صرفاً برای توقیف مالی و تضمین وصول مطالبات پولی صادر می شود.

مبانی قانونی تامین خواسته در دعاوی تخلیه

درک چارچوب قانونی تامین خواسته در دستور تخلیه برای هر دو طرف، موجر و مستاجر، از اهمیت بالایی برخوردار است. این مبانی به ما کمک می کنند تا بدانیم چه حقوقی داریم و چه مسئولیت هایی بر عهده ماست.

قانون روابط موجر و مستاجر (مصوب ۱۳۷۶) و آیین نامه های اجرایی آن

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، نقطه عطف مهمی در تنظیم روابط حقوقی اجاره در ایران است. این قانون با هدف تسهیل فرآیند تخلیه ملک و حفاظت از حقوق موجر و مستاجر در عین سرعت بخشیدن به فرآیندها تصویب شد. ماده ۱۸ این قانون به طور خاص به بحث تامین خواسته توقیف ودیعه می پردازد و بیان می کند: در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا عنوان دیگر از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر می باشد.

این ماده به صورت تلویحی، زمینه را برای تامین خواسته توسط موجر فراهم می آورد. به این معنا که اگر موجر مطالبات مالی از مستاجر داشته باشد (مانند اجاره بهای معوقه یا خسارات وارده)، می تواند همزمان با درخواست تخلیه، تقاضای توقیف ودیعه مستاجر را مطرح کند تا این مطالبات از محل ودیعه کسر شده و پس از آن، باقی مانده ودیعه به مستاجر مسترد شود. آیین نامه های اجرایی این قانون نیز جزئیات بیشتری را در خصوص نحوه اقدام و اجرای این مقررات تبیین می کنند و برای هر دو طرف لازم الاجرا هستند.

قانون آیین دادرسی مدنی (مواد مرتبط با تامین خواسته)

قانون آیین دادرسی مدنی (ق.آ.د.م) به عنوان قانون مادر در حوزه فرآیندهای دادرسی، مبانی کلی تامین خواسته را مشخص می کند. مواد ۱۰۸ تا ۱۲۶ این قانون به طور مفصل به شرایط، نحوه درخواست، مراجع صالح، و آثار قرار تامین خواسته پرداخته اند. اگرچه قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ به طور خاص به تامین خواسته در دستور تخلیه اشاره دارد، اما جزئیات فرآیند، از جمله شرایط تامین خواسته در تخلیه، نحوه تودیع خسارت احتمالی و اعتراض به قرار تامین خواسته، همگی بر اساس اصول کلی مندرج در قانون آیین دادرسی مدنی تعیین می شوند.

ماده ۱۰۸ ق.آ.د.م به موارد صدور قرار تامین خواسته اشاره می کند که شامل حالاتی است که دعوا مستند به سند رسمی باشد، یا خواسته در معرض تضییع باشد، یا طلب از قبوض و اسناد تجاری باشد، یا در ازای خسارت احتمالی. در مورد دعاوی تخلیه و تامین خواسته، معمولاً به دلیل وجود قرارداد اجاره (چه رسمی و چه عادی با شرایط ماده ۲ قانون ۱۳۷۶ که در حکم سند رسمی است)، و نیز احتمال تضییع مطالبات (نظیر عدم پرداخت اجاره بها یا تخریب ملک توسط مستاجر)، می توان درخواست تامین خواسته نمود.

مبانی فقهی و حقوقی

از منظر فقهی و حقوقی، تامین خواسته بر پایه اصل عدل و انصاف و جلوگیری از ضرر استوار است. در شریعت اسلام، بر رعایت حقوق طرفین معامله و جبران ضرر و زیان تأکید شده است. قاعده لا ضرر و لا ضرار فی الاسلام (هیچ ضرری نباید به کسی وارد شود و هیچ ضرری نباید جبران نشود) یکی از مبانی اصلی این مفهوم است. از دیدگاه حقوق مدنی نیز، تامین خواسته ابزاری برای حفظ حقوق مالکیت و حمایت از مطالبات مالی اشخاص است. این سازوکار به موجر این امکان را می دهد که قبل از از بین رفتن اموال مستاجر یا انتقال آن ها، راهی برای وصول مطالبات خود داشته باشد. از این رو، تامین خواسته نه تنها یک ابزار اجرایی، بلکه تبلور اصول بنیادین حقوقی و فقهی در راستای برقراری عدالت است.

چه زمانی می توان همزمان با درخواست تخلیه، تقاضای تامین خواسته کرد؟ (شرایط و موارد)

تامین خواسته در دستور تخلیه یک ابزار حقوقی موثر است، اما استفاده از آن مستلزم احراز شرایط خاصی است. موجر باید بتواند دلایل کافی برای نیاز به این توقیف را ارائه دهد. این بخش به تفصیل این شرایط را بررسی می کند.

تخلف مستاجر از شرایط قرارداد (عدم پرداخت اجاره بها، انقضای مدت، تغییر کاربری)

موجر زمانی می تواند همزمان با دستور تخلیه، تقاضای تامین خواسته کند که مستاجر یکی از تعهدات اساسی خود را نقض کرده باشد. این تخلفات، که موجب فسخ اجاره و تامین خواسته می شوند، شامل موارد زیر است:

• عدم پرداخت اجاره بها: این رایج ترین و مشخص ترین تخلف است. اگر مستاجر برای مدت مشخصی (معمولاً یک ماه، مگر اینکه در قرارداد به نحو دیگری توافق شده باشد) از پرداخت اجاره بها خودداری کند، موجر حق درخواست تخلیه و همزمان توقیف اموال مستاجر (معمولاً ودیعه) را پیدا می کند.
• انقضای مدت اجاره و عدم تخلیه: با پایان یافتن مدت قرارداد اجاره، مستاجر موظف به تخلیه ملک است. در صورت امتناع از این امر، موجر می تواند درخواست تخلیه و همزمان تامین خواسته برای خسارات ناشی از تصرف غیرمجاز (اجرت المثل ایام تصرف) یا تضمین پرداخت قبوض و خسارات احتمالی وارد شده به ملک را داشته باشد.
• تغییر کاربری ملک: اگر مستاجر بدون اجازه موجر، کاربری ملک را تغییر دهد (مثلاً از مسکونی به تجاری یا بالعکس)، این نیز می تواند مبنای درخواست تخلیه و تامین خواسته برای جبران خسارات احتمالی به ملک باشد.
• وارد آوردن خسارت به ملک: هرگونه خسارت جدی به ملک که فراتر از استهلاک عادی باشد، می تواند دلیلی برای تخلیه و توقیف ودیعه برای جبران خسارات وارده باشد.

وجود مطالبات مالی از سوی موجر (اجاره بهای معوقه، خسارات وارده، قبوض)

تامین خواسته دقیقاً برای تضمین این نوع مطالبات مالی طراحی شده است. موجر می تواند برای موارد زیر درخواست تامین خواسته دهد:

• اجاره بهای معوقه: مبلغ اجاره هایی که مستاجر پرداخت نکرده است.
• خسارات وارده به ملک: هزینه هایی که برای ترمیم آسیب های وارد شده به ملک توسط مستاجر لازم است. این شامل خسارات به تاسیسات، رنگ، دیوارها و غیره می شود.
• قبوض پرداخت نشده: هزینه های مربوط به آب، برق، گاز، تلفن و سایر خدمات عمومی که مستاجر موظف به پرداخت آن ها بوده و نپرداخته است.
• اجرت المثل ایام تصرف: در صورت انقضای مدت و عدم تخلیه، مستاجر باید مبلغی معادل اجاره بهای روز را بابت تصرف غیرقانونی ملک پرداخت کند.

توضیح ماده ۱۸ قانون روابط موجر و مستاجر (۱۳۷۶) در مورد توقیف ودیعه

همانطور که قبلاً اشاره شد، ماده ۱۸ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ تصریح می کند که تخلیه و تحویل مورد اجاره موکول به استرداد ودیعه به مستاجر است. این ماده، بستر قانونی اصلی برای تامین خواسته توقیف ودیعه را فراهم می آورد. به این معنا که اگر موجر مطالبات مالی از مستاجر داشته باشد، می تواند از دادگاه یا شورای حل اختلاف درخواست کند که قبل از استرداد کامل ودیعه، ابتدا مطالبات او از محل آن کسر شود و پس از آن، باقی مانده ودیعه به مستاجر بازگردانده شود.

ماده ۱۸ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ از اصول کلیدی برای موجران است، زیرا این ماده صراحتاً بیان می دارد که تخلیه ملک تا زمان استرداد کامل ودیعه به مستاجر ممکن نیست، مگر آنکه موجر از طریق تامین خواسته، مطالبات خود را از همان ودیعه توقیف کند.

تامین خواسته برای توقیف ودیعه مستاجر

با توجه به ماده ۱۸، تامین خواسته برای توقیف ودیعه مستاجر (رهن) یکی از متداول ترین و موثرترین روش ها برای موجران است. ودیعه (که در عرف به رهن شهرت دارد)، مبلغی است که مستاجر در ابتدای قرارداد به عنوان ضمانت به موجر می پردازد. این مبلغ، اولین و بهترین منبع برای تامین خواسته موجر است زیرا به طور طبیعی در اختیار او قرار دارد. موجر می تواند ضمن دادخواست تامین خواسته تخلیه، صراحتاً درخواست توقیف ودیعه را مطرح کند تا قبل از تخلیه کامل، از کسر مطالبات خود از آن اطمینان حاصل کند.

تامین خواسته برای سایر اموال مستاجر (در صورت عدم تکافوی ودیعه)

در مواردی که ودیعه مستاجر برای پوشش تمامی مطالبات موجر کافی نباشد (مثلاً اجاره بهای معوقه و خسارات وارده بیش از مبلغ ودیعه باشد)، موجر این حق را دارد که تامین خواسته برای سایر اموال مستاجر را نیز درخواست کند. این اموال می تواند شامل حساب های بانکی، حقوق و دستمزد، خودرو، یا سایر اموال منقول و غیرمنقول مستاجر باشد. برای این کار، موجر باید در دادخواست خود صراحتاً به عدم تکافوی ودیعه و نیاز به توقیف سایر اموال اشاره کند و اطلاعات دقیق از اموال مستاجر را در صورت امکان ارائه دهد. دادگاه پس از بررسی و احراز شرایط، قرار تامین خواسته را صادر کرده و مراتب به اجرای احکام جهت توقیف اموال ابلاغ می شود.

گام به گام: فرآیند طرح درخواست تامین خواسته همزمان با دستور تخلیه

فرآیند طرح درخواست تامین خواسته همزمان با دستور تخلیه، یک مسیر حقوقی مشخص است که نیاز به دقت در جمع آوری مدارک و تنظیم صحیح دادخواست دارد. رعایت این مراحل به موجر کمک می کند تا حقوق خود را به بهترین نحو پیگیری کند.

۵.۱. پیش نیازها و جمع آوری مدارک

مهم ترین قدم پیش از هر اقدام حقوقی، جمع آوری مستندات کامل و معتبر است. برای دادخواست تخلیه و تامین خواسته، مدارک زیر ضروری است:

• قرارداد اجاره (رسمی یا عادی) و شرایط آن: این مهم ترین مدرک است که رابطه موجر و مستاجری را اثبات می کند. اگر قرارداد عادی است، باید دارای امضای دو شاهد باشد (طبق ماده ۲ قانون ۱۳۷۶).
• مدارک مالکیت موجر: سند مالکیت، بنچاق، یا هر مدرک دیگری که مالکیت یا حق اجاره دادن ملک را برای موجر اثبات کند.
• ادله اثبات مطالبات مالی:
  • رسید اجاره بها: در صورتی که مستاجر اجاره بهای معوقه دارد، مدارکی که عدم پرداخت را ثابت کند (مثل پیامک ها، اظهارنامه ها یا گواهی بانک مبنی بر عدم واریز).
  • فاکتور خسارات: اگر به ملک خسارتی وارد شده، فاکتورها و مدارک مربوط به هزینه های تعمیر و بازسازی، به همراه عکس های قبل و بعد از خسارت.
  • قبوض پرداخت نشده: اصل یا کپی قبوض آب، برق، گاز، تلفن و سایر خدماتی که مستاجر موظف به پرداخت آن ها بوده و پرداخت نکرده است.
• کارت ملی و شناسنامه طرفین: برای احراز هویت موجر و اطلاعات مستاجر.
• اظهارنامه (در صورت لزوم): اگر قبلاً برای پرداخت اجاره بها یا تخلیه ملک به مستاجر اظهارنامه ارسال کرده اید، کپی آن.

۵.۲. تنظیم دادخواست

دادخواست تامین خواسته تخلیه باید به صورت دقیق و جامع تنظیم شود. این دادخواست معمولاً از طریق دفاتر خدمات قضایی الکترونیک ثبت می شود:

• شیوه صحیح نگارش خواسته (ادغام درخواست تخلیه و تامین خواسته): در قسمت خواسته دادخواست، باید به صورت روشن و صریح هم درخواست صدور دستور تخلیه و هم درخواست صدور قرار تامین خواسته (مثلاً توقیف ودیعه مستاجر و/یا سایر اموال) را مطرح کنید. مثال: تقاضای صدور دستور تخلیه عین مستاجره به انضمام صدور قرار تامین خواسته مبنی بر توقیف مبلغ [مبلغ ودیعه] از ودیعه مستاجر بابت اجاره بهای معوقه و خسارات وارده.
• نحوه تعیین بهای خواسته (بسیار مهم در تامین خواسته): تعیین بهای خواسته در تامین خواسته از اهمیت بالایی برخوردار است، زیرا صلاحیت مرجع رسیدگی (شورای حل اختلاف یا دادگاه) و میزان خسارت احتمالی به آن بستگی دارد. شما باید مجموع مطالبات مالی خود (اجاره بهای معوقه، خسارات، قبوض و…) را محاسبه کرده و در قسمت بهای خواسته درج نمایید.
• ذکر مستندات و دلایل: تمامی مدارک جمع آوری شده (قرارداد اجاره، فیش های پرداخت نشده، اظهارنامه و…) باید به عنوان مستندات و دلایل پیوست دادخواست شود و در متن دادخواست به آن ها اشاره شود.
• نحوه درخواست توقیف ودیعه یا سایر اموال: باید مشخص کنید که دقیقاً چه اموالی را تقاضای توقیف دارید. اگر ودیعه را مد نظر دارید، مبلغ آن را ذکر کنید. اگر سایر اموال (مثل حساب بانکی یا خودرو) را می خواهید، مشخصات آن ها را تا حد امکان بنویسید.

۵.۳. مرجع صالح برای رسیدگی

تشخیص مرجع صالح برای دستور تخلیه و تامین خواسته به صلاحیت دادگاه در دعوای تخلیه و همچنین ارزش مالی خواسته بستگی دارد:

• شورای حل اختلاف (برای دعاوی با سقف مالی مشخص): اگر قرارداد اجاره عادی باشد و بهای خواسته (مطالبات مالی + ودیعه) تا سقف معین شده قانونی (در حال حاضر حدود بیست میلیون تومان) باشد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صالح به رسیدگی و صدور دستور تخلیه و قرار تامین خواسته است.
• دادگاه حقوقی (برای دعاوی با ارزش بیشتر یا در صورت عدم صلاحیت شورا): در صورتی که بهای خواسته از سقف مالی شورای حل اختلاف تجاوز کند، یا قرارداد اجاره رسمی باشد، یا به هر دلیل دیگری صلاحیت شورا احراز نشود، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مرجع صالح خواهد بود.

۵.۴. پرداخت خسارت احتمالی

یکی از شرایط تامین خواسته در تخلیه (و به طور کلی تامین خواسته) پرداخت خسارت احتمالی است، مگر در موارد استثنایی که در ادامه به آن ها اشاره می شود.

• تعریف و اهمیت خسارت احتمالی: خسارت احتمالی مبلغی است که خواهان (موجر) باید به صندوق دادگستری واریز کند تا اگر بعداً مشخص شد که درخواست تامین خواسته او غیرمحق بوده و به خوانده (مستاجر) خسارتی وارد شده، از این مبلغ جبران شود. این کار به نوعی تضمین برای خوانده است.
• میزان و نحوه تودیع آن: میزان خسارت احتمالی توسط دادگاه یا شورای حل اختلاف تعیین می شود و معمولاً درصدی از بهای خواسته است. این مبلغ به صورت وجه نقد به حساب سپرده دادگستری واریز می شود.
• استثنائات عدم نیاز به تودیع خسارت احتمالی: در برخی موارد، خواهان از پرداخت خسارت احتمالی معاف است:
  1. اگر دعوا مستند به سند رسمی باشد.
  2. اگر خواسته در معرض تضییع و تفریط باشد (که این مورد در دعاوی اجاره ای شایع است).
  3. در مواردی که طلب مستند به اسناد تجاری واخواست شده باشد.

  با توجه به اینکه قرارداد اجاره (خصوصاً اگر با دو شاهد تنظیم شده باشد) در حکم سند رسمی است، معمولاً موجران از تودیع خسارت احتمالی در تامین خواسته توقیف ودیعه معاف هستند. اما این تشخیص نهایی بر عهده مرجع قضایی است.

۵.۵. رسیدگی و صدور قرار تامین خواسته و دستور تخلیه

پس از ثبت دادخواست و پرداخت هزینه های دادرسی:

• فوریت رسیدگی به تامین خواسته و دستور تخلیه: یکی از مزایای تامین خواسته، فوریت رسیدگی به آن است. دادگاه یا شورا بدون نیاز به ابلاغ به خوانده (مستاجر) و تشکیل جلسه رسیدگی، به سرعت قرار تامین خواسته را صادر می کند. دستور تخلیه فوری نیز ماهیت مشابهی دارد و نیازی به طی فرآیند طولانی دادرسی ندارد.
• ابلاغ قرار تامین خواسته: پس از صدور قرار تامین خواسته، این قرار بلافاصله توسط دادگستری یا شورای حل اختلاف به اداره ثبت اسناد (برای اموال غیرمنقول)، بانک ها (برای حساب های بانکی) یا نیروی انتظامی (برای اموال منقول در محل ملک) ابلاغ می شود تا اموال مستاجر توقیف شود. این ابلاغ به مستاجر نیز انجام خواهد شد، اما معمولاً پس از توقیف اموال صورت می گیرد تا امکان انتقال اموال توسط او سلب شود.

۵.۶. اجرای قرار تامین خواسته و دستور تخلیه

مرحله نهایی، اجرای تصمیمات قضایی است:

• نقش مامور اجرا (اجرای احکام): پس از صدور قرار تامین خواسته و دستور تخلیه، پرونده به اجرای احکام ارجاع داده می شود. مامور اجرا مسئولیت اجرای دستور تخلیه و نیز اجرای قرار تامین خواسته را بر عهده دارد.
• چگونگی توقیف ودیعه مستاجر یا سایر اموال: مامور اجرا ابتدا نسبت به توقیف ودیعه مستاجر (در صورت موجود بودن نزد موجر یا اطلاع از حساب بانکی) و یا سایر اموال او اقدام می کند. برای توقیف ودیعه، صرف ابلاغ به موجر برای عدم استرداد کافی است. برای توقیف حساب بانکی، نامه ای به بانک مربوطه ارسال می شود. برای توقیف اموال منقول در ملک، مامور اجرا با حضور در محل، اقدام به صورت برداری و توقیف اموال می کند.
• نکات مهم در حین اجرا (صورت جلسه، حضور شهود): در هنگام اجرای دستور تخلیه و توقیف اموال، مامور اجرا صورت جلسه ای از تمامی اقدامات، وضعیت ملک، و اموال توقیف شده تهیه می کند. حضور موجر و مستاجر (در صورت تمایل) و نیز دو شاهد در صورت نیاز، توصیه می شود. این صورت جلسه برای جلوگیری از هرگونه ابهام یا ادعای بعدی ضروری است.

نکات مهم و ظرایف حقوقی

آشنایی با جزئیات و ظرایف حقوقی تامین خواسته در دستور تخلیه می تواند در پیشبرد موفقیت آمیز دعاوی و حفاظت از حقوق مالی کمک کننده باشد.

آیا می توان قبل از طرح دعوای اصلی، تامین خواسته گرفت؟

بله، تامین خواسته قبل از طرح دعوا امکان پذیر است. ماده ۱۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی به صراحت این امکان را پیش بینی کرده است. در این حالت، خواهان (موجر) می تواند پیش از تقدیم دادخواست تخلیه، صرفاً درخواست تامین خواسته را از دادگاه صالح بخواهد. مزیت این اقدام، سرعت در توقیف اموال است، زیرا ممکن است در فرصت اندکی که برای طرح دعوای اصلی لازم است، خوانده اقدام به انتقال اموال خود کند. اما یک شرط مهم وجود دارد: خواهان پس از صدور قرار تامین خواسته، موظف است ظرف ۱۰ روز از تاریخ صدور قرار، دادخواست اصلی خود (یعنی دادخواست تخلیه) را به دادگاه تقدیم کند. در غیر این صورت، قرار تامین خواسته خود به خود باطل می شود و رفع توقیف از اموال صورت می گیرد.

تامین خواسته بدون تودیع خسارت احتمالی (موارد استثنا)

همانطور که پیش تر اشاره شد، در برخی موارد خواهان از تودیع خسارت احتمالی معاف است. این موارد عبارتند از:

1. مستند بودن خواسته به سند رسمی (قرارداد اجاره عادی با امضای دو شاهد در حکم سند رسمی است).
2. در معرض تضییع و تفریط بودن خواسته.
3. وجود چک یا سفته واخواست شده.

در دعاوی تخلیه، با توجه به وجود قرارداد اجاره و معمولاً احتمال تضییع مطالبات (مثل عدم پرداخت اجاره بها)، موجر غالباً نیازی به تودیع خسارت احتمالی ندارد. این موضوع، فرآیند را برای موجر تسهیل می کند.

مسئولیت خواهان در صورت اثبات غیر محق بودن خواسته

سیستم حقوقی برای جلوگیری از سوءاستفاده از ابزارهایی مانند تامین خواسته، سازوکارهایی را برای ضمانت اجرای تامین خواسته پیش بینی کرده است. اگر پس از توقیف اموال مستاجر، در نهایت در دادگاه مشخص شود که موجر در ادعای خود (مبنی بر وجود مطالبات یا حق تخلیه) محق نبوده و قرار تامین خواسته به اشتباه یا با سوءنیت صادر شده است، خواهان (موجر) مسئول جبران خسارات وارده به خوانده (مستاجر) خواهد بود. این خسارات می تواند شامل خسارت تأخیر در استرداد ودیعه، خسارات ناشی از توقیف اموال، یا هر ضرر و زیان دیگری باشد که مستاجر به دلیل این توقیف متحمل شده است. این موضوع نشان دهنده اهمیت دقت در طرح دعاوی و داشتن دلایل محکم است.

اعتراض به قرار تامین خواسته (توسط خوانده)

مستاجر (خوانده) حق دارد که نسبت به قرار تامین خواسته اعتراض کند. این اعتراض می تواند به یکی از دلایل زیر باشد:

1. عدم احراز شرایط قانونی برای صدور قرار تامین خواسته توسط موجر.
2. عدم صحت ادعای موجر مبنی بر وجود دین یا خسارت.
3. تودیع خسارت احتمالی از سوی مستاجر برای رفع توقیف.
4. کافی نبودن مدارک ارائه شده توسط موجر.

اعتراض به قرار تامین خواسته باید به دادگاهی که قرار را صادر کرده، تقدیم شود. دادگاه پس از بررسی اعتراض و دفاعیات مستاجر، در صورت وارد دانستن اعتراض، ممکن است قرار تامین خواسته را لغو کند یا تغییر دهد. این اعتراض صرفاً جنبه ماهوی ندارد و می تواند شامل اعتراض به نحوه اجرا نیز باشد.

نحوه رفع توقیف (توسط خوانده)

مستاجر می تواند به روش های مختلفی نسبت به رفع توقیف از اموال خود اقدام کند:

1. پرداخت دین: ساده ترین راه، پرداخت تمامی مطالبات موجر است.
2. تودیع خسارت احتمالی: مستاجر می تواند مبلغی را به عنوان خسارت احتمالی به صندوق دادگستری واریز کند تا در صورت پیروزی در دعوا، اموالش رفع توقیف شود.
3. ارائه تضمین معتبر: مستاجر می تواند به جای وجه نقد، تضمین معتبری مانند ضمانت نامه بانکی یا اوراق مشارکت معادل مبلغ تامین خواسته ارائه دهد.
4. اعتراض موفقیت آمیز: همانطور که ذکر شد، اگر اعتراض مستاجر به قرار تامین خواسته وارد شناخته شود، قرار لغو شده و رفع توقیف صورت می گیرد.

حکم تخلیه و تامین خواسته در روابط مشمول قانون سال ۵۶

برای قراردادهای اجاره ای که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ هستند (غالباً اجاره های اماکن تجاری و سرقفلی دار)، شرایط حکم تخلیه و تامین خواسته متفاوت است. در این موارد، مستاجر دارای حق کسب و پیشه یا سرقفلی است و تخلیه ملک به سادگی میسر نیست و مستلزم پرداخت حق سرقفلی به نرخ روز است. در این گونه دعاوی، موجر برای تامین خواسته مربوط به اجاره بهای معوقه یا خسارات، همچنان می تواند از قواعد قانون آیین دادرسی مدنی استفاده کند، اما فرآیند حکم تخلیه به مراتب پیچیده تر و طولانی تر بوده و نیازمند طرح دعوای حقوقی و رعایت تشریفات خاص آن قانون است.

جدول زیر تفاوت های کلیدی دستور تخلیه و حکم تخلیه را در بستر قوانین مختلف نشان می دهد:

ویژگی	دستور تخلیه (قانون ۱۳۷۶)	حکم تخلیه (قوانین قبل از ۱۳۷۶ و موارد خاص)
مرجع صادرکننده	شورای حل اختلاف یا اداره ثبت	دادگاه حقوقی
مدت زمان رسیدگی	فوری و بدون تشریفات دادرسی	با تشریفات دادرسی و زمان بر
قابلیت اعتراض	معمولاً بدون اعتراض یا با اعتراض محدود	قابل تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی
مبنای صدور	انقضای مدت یا تخلفات مشخص	نتیجه دادرسی و احراز حق موجر
تودیع ودیعه	در صورت وجود ودیعه، تخلیه موکول به استرداد است (ماده ۱۸)	تودیع ودیعه شرط تخلیه نیست، اما امکان کسر مطالبات وجود دارد
قابلیت تامین خواسته	بله، برای مطالبات مالی	بله، برای مطالبات مالی

نتیجه گیری

تامین خواسته در دستور تخلیه ابزاری حقوقی است که برای هر دو طرف، یعنی موجر و مستاجر، از اهمیت ویژه ای برخوردار است. این سازوکار به موجر این امکان را می دهد که با سرعت و کارایی بیشتری، از تضییع مطالبات مالی خود، اعم از اجاره بهای معوقه، خسارات وارده به ملک یا قبوض پرداخت نشده، جلوگیری کند. در واقع، همزمان با درخواست تخلیه ملک، با دادخواست تامین خواسته تخلیه می تواند نسبت به توقیف ودیعه مستاجر یا در صورت لزوم، سایر اموال او اقدام نماید.

درک تفاوت های میان دستور تخلیه فوری و حکم تخلیه، و همچنین آشنایی با مبانی قانونی تامین خواسته در قانون روابط موجر و مستاجر (مصوب ۱۳۷۶) و قانون آیین دادرسی مدنی، برای هر کسی که درگیر مسائل اجاره ملک است، حیاتی است. موجران باید با آگاهی از شرایط تامین خواسته در تخلیه، از جمله تخلف مستاجر از شرایط قرارداد و وجود مطالبات مالی، اقدام به جمع آوری مدارک لازم برای دادخواست تخلیه و تنظیم دادخواست نمایند. همچنین، آگاهی از فرآیند طرح درخواست تامین خواسته، از مرحله مرجع صالح برای رسیدگی (شورای حل اختلاف یا دادگاه) تا پرداخت خسارت احتمالی و اجرای قرار تامین خواسته، می تواند در دستیابی به نتایج مطلوب یاری رسان باشد.

از سوی دیگر، مستاجران نیز باید از حقوق خود در قبال تامین خواسته و دستور تخلیه آگاه باشند تا بتوانند در صورت لزوم، نسبت به اعتراض به قرار تامین خواسته یا نحوه رفع توقیف از اموال خود اقدام کنند. با توجه به پیچیدگی های حقوقی و ظرایف موجود در این دعاوی، اکیداً توصیه می شود که پیش از هرگونه اقدام، با یک وکیل متخصص در امور ملکی و قراردادهای اجاره مشورت نمایید. این امر نه تنها سرعت و صحت اقدامات شما را تضمین می کند، بلکه از بروز اشتباهات پرهزینه نیز جلوگیری خواهد کرد. با افزایش آگاهی حقوقی، هر دو طرف می توانند با اطمینان بیشتری به حفظ حقوق و منافع مشروع خود بپردازند.