نمونه نظریه کارشناسی تقسیم ترکه

نمونه نظریه کارشناسی تقسیم ترکه سندی حیاتی است که روند عادلانه تقسیم اموال متوفی را تضمین می کند و راهنمایی روشن برای وراث، وکلا و دادگاه فراهم می آورد. این نظریه، با بررسی دقیق مستندات و ارزیابی کارشناسانه اموال، به حل اختلافات کمک کرده و مبنای تصمیم گیری قضایی را شکل می دهد. بدون یک نظریه کارشناسی صحیح و مستدل، فرآیند تقسیم ترکه می تواند با ابهامات و چالش های فراوانی روبرو شود.

نظریه کارشناسی در پرونده های تقسیم ترکه نقش محوری و بی بدیلی ایفا می کند. این سند نه تنها به ارزیابی دقیق ماترک و تعیین سهم الارث هر یک از وراث می پردازد، بلکه با پیشنهاد روش های عملی برای تقسیم، راه را برای فیصله یافتن اختلافات وراث هموار می سازد. اهمیت نظریه کارشناسی از آن روست که تمامی ابعاد حقوقی، مالی و فنی مرتبط با اموال متوفی را در بر می گیرد و به عنوان ستون فقرات پرونده دادرسی عمل می کند. برای وراث، درک محتوای این نظریه به معنای آگاهی از حقوق و تعهداتشان است و برای وکلا، ابزاری قدرتمند برای دفاع از حقوق موکلین و ارائه لوایح مستدل به شمار می رود. همچنین، کارشناسان رسمی دادگستری با تکیه بر این نظریات، از چارچوب ها و استانداردهای لازم برای انجام وظایف خود آگاه می شوند. این مقاله قصد دارد تا با ارائه یک نمونه جامع از نظریه کارشناسی تقسیم ترکه، ابعاد مختلف آن را تشریح کرده و راهنمایی کاربردی برای تمامی ذینفعان فراهم آورد.

مبانی قانونی و حقوقی حاکم بر تقسیم ترکه

تقسیم ترکه، فرآیندی پیچیده است که از قوانین و مقررات متعددی در نظام حقوقی ایران تبعیت می کند. درک این مبانی قانونی برای هر ذینفعی ضروری است تا بتواند حقوق خود را به درستی پیگیری کند. سه قانون اصلی که در این زمینه نقش کلیدی دارند، عبارتند از: قانون امور حسبی، قانون مدنی و قانون آیین دادرسی مدنی.

نقش قانون امور حسبی در تقسیم ترکه

قانون امور حسبی به صورت اختصاصی به مباحث مربوط به ترکه متوفی، از جمله تحریر ترکه، مهر و موم ترکه، و تقسیم ترکه می پردازد. مواد 260 تا 335 این قانون، به تفصیل مراحل و ضوابط تقسیم ارث را تشریح کرده است. این قانون، صلاحیت دادگاه ها در رسیدگی به دعاوی تقسیم ترکه، نحوه انتخاب و وظایف کارشناس، و چگونگی اعتراض به نظریه کارشناسی را مشخص می کند. برای مثال، ماده 313 قانون امور حسبی تصریح دارد که هرگاه بعضی از ورثه غایب یا محجور باشند، تقسیم ترکه به وسیله دادگاه و با دخالت نماینده قانونی محجور یا غایب صورت می گیرد.

جایگاه قانون مدنی و قانون آیین دادرسی مدنی

قانون مدنی، قواعد کلی ارث و تعیین سهم الارث وراث را بر اساس طبقات و درجات ارثی مشخص می کند. مواد 861 تا 949 این قانون، مبنای اصلی محاسبه سهم هر وارث از ماترک است. این قواعد شامل سهم زوجه، سهم پدر و مادر، و سهم فرزندان (پسر و دختر) می شود که جزئیات آن در نظریه کارشناسی منعکس می گردد. همچنین، قانون آیین دادرسی مدنی، فرآیند اقامه دعوا، نحوه رسیدگی دادگاه، و چگونگی اخذ و ارائه ادله، از جمله نظریه کارشناسی را بیان می کند. مواد 257 تا 269 این قانون به مبحث کارشناسی قضایی و نحوه ارجاع امر به کارشناس و اعتراض به نظریه او می پردازد.

تفاوت مفاهیم مرتبط با ترکه

برای فهم دقیق تر فرآیند تقسیم ترکه، لازم است تفاوت میان مفاهیم زیر روشن شود:

• تحریر ترکه: به معنای صورت برداری و تنظیم فهرستی از کلیه اموال (منقول و غیرمنقول) و دیون متوفی است. هدف از آن، تعیین دقیق دارایی ها و بدهی های متوفی است تا پس از کسر دیون، مابقی بین وراث تقسیم شود.
• مهر و موم ترکه: اقدامی حمایتی است که به منظور حفظ اموال متوفی از تصرفات غیرمجاز و جلوگیری از تضییع آنها تا زمان تحریر و تقسیم صورت می گیرد.
• افراز: به معنای جدا کردن سهم یک یا چند شریک از ملک مشاع است. این عمل در صورتی انجام می شود که ملک قابل تقسیم به قطعات مجزا و متناسب با سهام شرکا باشد.
• تقسیم ترکه: فرآیند نهایی است که طی آن، پس از مشخص شدن سهم هر وارث (بر اساس تحریر ترکه و قوانین ارث)، اموال به صورت عین (افراز) یا بها (فروش و تقسیم پول) بین آنها تقسیم می شود.

در این فرآیند، دادگاه نقش ناظر و تعیین کننده را دارد و کارشناس رسمی دادگستری با تخصص خود، به ارزیابی اموال و پیشنهاد روش های تقسیم می پردازد.

ساختار و اجزای یک نظریه کارشناسی جامع در تقسیم ترکه

یک نظریه کارشناسی در پرونده تقسیم ترکه، باید از ساختاری منظم و جامع برخوردار باشد تا بتواند تمامی ابعاد موضوع را به روشنی تبیین کند. این ساختار معمولاً شامل بخش های زیر است:

بخش اول: مشخصات و اطلاعات پرونده

این بخش با جزئیات دقیق، پرونده مورد ارجاع را معرفی می کند. مواردی همچون: عنوان و شماره پرونده، شعبه ارجاع کننده (معمولاً دادگاه عمومی حقوقی یا شورای حل اختلاف)، مشخصات کامل خواهان(ها) و خوانده(ها) همراه با اطلاعات هویتی و نسبت آنها با متوفی، مشخصات متوفی (نام، نام خانوادگی، تاریخ فوت)، و موضوع دقیق دستور کارشناسی که از سوی دادگاه صادر شده است (برای مثال: تعیین سهم الارث، ارزیابی اموال، و پیشنهاد نحوه تقسیم). این اطلاعات به کارشناس کمک می کند تا حوزه وظایف خود را به درستی بشناسد و به طرفین پرونده اطمینان می دهد که نظریه مربوط به پرونده صحیح آنهاست.

بخش دوم: مستندات و مدارک مورد بررسی

کارشناس برای ارائه نظریه خود، بر پایه اسناد و مدارک معتبر اقدام می کند. مهم ترین مستندات در این بخش شامل موارد زیر است:

• گواهی حصر وراثت: این گواهی که توسط شورای حل اختلاف صادر می شود، تعیین کننده ورثه قانونی و نسبت آنها با متوفی است و پایه و اساس محاسبه سهم الارث را تشکیل می دهد.
• اسناد مالکیت: شامل سند رسمی، اسناد عادی (قولنامه، مبایعه نامه) و استشهادی است. کارشناس باید صحت و اعتبار این اسناد را بررسی کند و در صورت لزوم، به عدم ارائه یا نقص آنها اشاره نماید.
• لایحه ها و اظهارات طرفین: شامل دفاعیات، ادعاها و درخواست های خواهان و خوانده است که می تواند در شناسایی اموال یا تعیین حدود اختلاف موثر باشد.
• سایر مدارک مرتبط: مانند وصیت نامه (در صورت وجود و تنفیذ آن)، تعهدنامه ها، گزارش های قبلی کارشناسی یا هر سندی که به شفافیت پرونده کمک کند.

بخش سوم: شرح اقدامات اجرایی کارشناسی

این بخش، مراحل عملیاتی که کارشناس برای جمع آوری اطلاعات و تحلیل آنها انجام داده است را تشریح می کند. این اقدامات می تواند شامل تاریخ و جزئیات بازدید از محل اموال ترکه (در صورت لزوم، مانند املاک و اراضی)، روش های جمع آوری اطلاعات و مدارک (برای مثال: استعلام از ادارات ثبت، گفت وگو با مطلعین محلی، بررسی سوابق ثبتی)، و ملاحظات تخصصی متناسب با نوع اموال (مانند بررسی کیفیت خاک و آب در اموال کشاورزی یا استحکام بنا در اموال ساختمانی) باشد. شفافیت در این بخش، اعتبار نظریه را افزایش می دهد.

بخش چهارم: معرفی، توصیف و ارزیابی ماترک

این بخش هسته اصلی نظریه کارشناسی است که به شناسایی، توصیف و ارزش گذاری دقیق تمامی اموال باقی مانده از متوفی می پردازد. دقت در این مرحله از اهمیت بالایی برخوردار است:

تفکیک اموال غیرمنقول (زمین، باغ، منزل مسکونی):

• مشخصات دقیق هر رقبه: شامل پلاک ثبتی، موقعیت جغرافیایی، مساحت، نوع کاربری (مسکونی، زراعی، تجاری) و هرگونه ویژگی خاص آن.
• توصیف اعیانی ها: شرح ساختمان، تأسیسات (آب، برق، گاز، تلفن)، درختان مثمر و غیرمثمر، وضعیت بنا (سفت کاری، نیمه کاره، تمام شده) و کیفیت مصالح به کار رفته.
• تعیین ارزش دقیق هر رقبه: ارزش گذاری به تفکیک عرصه (زمین) و اعیانی (ساختمان و تأسیسات) با ذکر مبنای قیمت گذاری (مثلاً بر اساس قیمت روز منطقه، عرف بازار محلی، نظریه کارشناسان مشابه).

اموال منقول (در صورت وجود و ارجاع):

• لیست و توصیف اموال منقول: وسایل نقلیه (خودرو، موتور سیکلت)، سهام شرکت ها، حساب های بانکی، وجوه نقد، طلا و جواهر، اثاثیه منزل و سایر اموال منقول ارزشمند.
• ارزش گذاری اموال منقول: تعیین ارزش ریالی هر یک از اقلام با توجه به وضعیت بازار و عمر مفید آنها.

شفافیت در ارزیابی و ذکر مبنای قیمت گذاری اموال، از اصول اساسی در یک نظریه کارشناسی معتبر است که امکان اعتراض مستدل را کاهش می دهد.

بخش پنجم: محاسبه سهم الارث وراث

در این بخش، کارشناس با استناد به گواهی حصر وراثت و قواعد مندرج در قانون مدنی، سهم الارث هر یک از وراث را به صورت دقیق محاسبه می کند. این محاسبات شامل:

• توضیح قواعد ارث: اشاره به سهم زوجه (یک هشتم از اموال منقول و قیمت اعیانی اموال غیرمنقول در صورت فرزند داشتن متوفی)، سهم پدر و مادر (یک سوم در صورت عدم وجود فرزند)، و سهم فرزندان (پسر دو برابر دختر) و سایر طبقات و درجات ارثی در صورت لزوم.
• محاسبه سهم ریالی و کسری هر یک از وراث: تعیین سهم هر وارث به صورت عددی و کسری از کل ارزش ماترک و سپس تبدیل آن به مبلغ ریالی. این بخش باید بسیار دقیق و بدون ابهام باشد.

بخش ششم: پیشنهاد روش های تقسیم ترکه

پس از ارزیابی اموال و محاسبه سهم الارث، کارشناس باید روش های عملی برای تقسیم ترکه را پیشنهاد دهد. این روش ها می توانند به شرح زیر باشند:

روش افراز (تقسیم به تفکیک عین):

این روش در صورتی پیشنهاد می شود که اموال ترکه قابلیت تقسیم فیزیکی به قطعات مستقل و متناسب با سهام وراث را داشته باشند. کارشناس در این حالت، پیشنهاد قطعات متناسب با سهم الارث هر یک از وراث را ارائه می کند. در مواردی که ارزش قطعات دقیقاً برابر با سهم الارث نباشد، راهکارهای تعدیل سهام از طریق پرداخت مابه التفاوت نقدی (اصطلاحاً رد) از سوی وراثی که سهم بیشتری برداشته اند به وراثی که سهم کمتری گرفته اند، پیشنهاد می شود.

روش فروش و تقسیم بها (در صورت عدم امکان افراز یا تراضی):

در بسیاری از موارد، به دلیل مساحت کم اموال، ماهیت خاص آنها (مثل یک واحد آپارتمان کوچک)، یا عدم امکان تفکیک کاربردی، افراز امکان پذیر نیست. در این شرایط، کارشناس دلایل غیرقابل افراز بودن را ذکر کرده و پیشنهاد برگزاری مزایده برای فروش اموال و تقسیم بهای حاصله بین وراث را مطرح می کند. این روش معمولاً در صورتی به کار گرفته می شود که وراث به توافق نرسند یا افراز به ضرر وراث باشد.

سایر روش ها (مانند تراضی یا قرعه):

کارشناس می تواند به امکان استفاده از روش های دیگر مانند تراضی (توافق) وراث برای تقسیم (که بهترین روش است) یا قرعه کشی (در صورتی که اموال از نظر ارزش و ماهیت مشابه باشند و وراث توافق کنند) نیز اشاره کند.

بخش هفتم: نتیجه گیری و اعلام نظر نهایی

این بخش شامل خلاصه جمع بندی کارشناس از کل فرآیند و نتایج حاصله است. کارشناس نظر نهایی خود را در مورد نحوه تقسیم ترکه و ارزش گذاری ها اعلام می کند. همچنین، تذکرات و مسئولیت هایی مانند مسئولیت صحت مدارک ارائه شده توسط طرفین یا هرگونه ابهام احتمالی در اسناد، در این بخش ذکر می شود. این تذکرات می تواند به دادگاه در اتخاذ تصمیم نهایی کمک کند.

بخش هشتم: امضاء کارشناس/کارشناسان

در پایان، نام و نام خانوادگی، تخصص و شماره پروانه کارشناس/کارشناسان و همچنین مهر و امضای ایشان درج می شود تا نظریه جنبه رسمی و قانونی پیدا کند. این امضاء تایید می کند که نظریه بر اساس دانش و تخصص کارشناسی و طبق مقررات مربوطه تهیه شده است.

نمونه کامل نظریه کارشناسی تقسیم ترکه

باسمه تعالی

ریاست محترم شعبه سوم دادگاه عمومی – حقوقی شهرستان آمل

سلام علیکم،

احتراماً در خصوص پرونده کلاسه ۹۳۰۱۲۳۴۵۶ ح ۱ موضوع دعوی خواهان: خانم فاطمه رضایی (فرزند احمد) بطرفیت خواندگان: آقایان علی، حسن و محمد رضایی (فرزندان احمد) و خانم زهرا رضایی (فرزند احمد) همگی ورثه مرحوم احمد رضایی در خصوص تقسیم ترکه، به استحضار می رساند:

عطف به ابلاغ کارشناسی پرونده کلاسه فوق، اینجانبان کارشناسان منتخب رسمی دادگستری (کشاورزی: جناب آقای دکتر سید ابراهیم حسینی و راه و ساختمان: جناب آقای مهندس علیرضا محمدی) پس از مطالعه دقیق پرونده در دفتر شعبه و بررسی تمامی مستندات موجود، در معیت خواهان و نماینده قانونی وی و با ابلاغ به خواندگان، از محل متنازع فیه واقع در روستای کوهستان، بخش مرکزی آمل، شهرستان آمل بازدید و معاینه محلی به عمل آوردیم.

در حین معاینه محلی، خواهان اظهار داشتند که مدارک مالکیت مرحوم پدرشان، از نوع عادی و عرفی بوده و در حال حاضر در اختیار برادرشان (خوانده ردیف دوم) می باشد که حاضر به ارائه آن نیستند. لذا، اینجانبان ضمن برداشت وضعیت و مشخصات املاک معرفی شده، جهت اتخاذ تصمیم مقتضی، مراتب را طی لایحه شماره ۳۲۱/۹۳/ک مورخ ۰۱/۰۷/۱۴۰۲ به استحضار مقام محترم قضایی رسانده و حسب دستور مورخ ۱۸/۰۷/۱۴۰۲ دادگاه، نسبت به تکمیل نظریه اقدام می نماییم:

مستندات و بررسی های انجام شده:

1. دادخواست و اظهارات خواهان: خانم فاطمه رضایی (خواهان) به شرح دادخواست تقدیمی، اعلام داشته اند که احدی از ورثه مرحوم احمد رضایی می باشند و با توجه به اختلافات موجود با سایر وراث، تقاضای تقسیم ترکه مرحوم پدرشان را دارند.
2. گواهی حصر وراثت: باستناد گواهی حصر وراثت شماره ۰۰۱/۱۴۰۲/ش مورخ ۲۵/۰۴/۱۴۰۲ صادره از شعبه دوم شورای حل اختلاف آمل، شادروان احمد رضایی در تاریخ ۱۰/۰۲/۱۴۰۲ درگذشته و ورثه وی در هنگام درگذشت عبارتند از:
   • خانم مریم احمدی (زوجه)
   • آقای علی رضایی (فرزند پسر)
   • آقای حسن رضایی (فرزند پسر)
   • آقای محمد رضایی (فرزند پسر)
   • خانم فاطمه رضایی (فرزند دختر)

   گواهی مذکور، انحصار وراثت را منحصر به افراد یاد شده دانسته و تصریح دارد که دارایی آن مرحوم، پس از پرداخت دیون و حقوق متعلق به ترکه، به صورت یک هشتم از اموال منقول و قیمت اموال غیرمنقول سهم همسر متوفی و مابقی ترکه بین سایر وراث (فرزندان) به قاعده ذکور دو برابر اناث تقسیم می شود.

3. استشهادیه محلی: با توجه به عدم ارائه اسناد رسمی، خواهان یک برگ استشهادیه محلی را که امضاء ذیل آن توسط اعضای شورای اسلامی روستا گواهی گردیده است، ارائه نمودند. طبق مندرجات این استشهادیه، گواهان محلی، مالکیت و تصرفات تعداد ۷ قطعه زمین زراعی و باغی بانضمام یک باب منزل مسکونی را در روستای کوهستان، متعلق به مرحوم احمد رضایی تایید نموده و گواهی کرده اند که این رقبات هیچگونه مدعی و معارضی ندارند.
4. تعهدنامه خواهان: خواهان همچنین یک برگ تعهدنامه را امضاء نمودند (که امضاء ایشان توسط شورای اسلامی روستا گواهی شده است) و بموجب این تعهدنامه، نامبرده متعهد گردیده اند که رقبات معرفی شده برای تقسیم ماترک، شامل زمین های زراعی و باغی و یک باب منزل مسکونی، همگی متعلق به مرحوم پدرشان بوده و هیچکس نسبت به آنها ادعایی ندارد. همچنین متعهد گردیدند که چنانچه در حین دادرسی یا پس از صدور حکم، ادعا و اعتراضی از طرف شخص یا اشخاصی در زمینه رقبات معرفی شده مطرح گردد، مسئولیت آن بر عهده ایشان می باشد.

معرفی، توصیف و ارزیابی ماترک (اموال کشاورزی و زراعی):

ضمن بازدید به عمل آمده، خواهان ۷ قطعه از مایملک مرحوم را در روستای کوهستان، به شرح ذیل معرفی نمودند:

1. یک درب باغ مرکبات: معروف به باغ بهشت در انتهای دشت شمالی روستا، با مساحت تقریبی ۵۰۰ متر مربع (۲۵ متر عرض، ۲۰ متر طول). دارای ۳۰ اصله درخت پرتقال و نارنگی مثمر. دیوارهای آن تا حدودی تخریب شده است.
   • ارزش اعیانی (درختان و تأسیسات جزیی): ۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال
   • ارزش عرصه (زمین): ۱۵۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال
   • جمع ارزش: ۲۵۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال
2. یک قطعه زمین شالیزار: معروف به شالیزار پایین به مساحت تقریبی ۱۲۰۰ متر مربع. دارای دسترسی مناسب به آب کشاورزی و در حال کشت برنج.
   • ارزش عرصه: ۱۸۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال
   • فاقد ارزش اعیانی (به جز کشت فصلی)
   • جمع ارزش: ۱۸۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال
3. یک قطعه زمین باغ چای: معروف به باغ چای میرزا به مساحت تقریبی ۸۰۰ متر مربع. دارای بوته های چای مثمر و قابل برداشت.
   • ارزش اعیانی (بوته های چای): ۵۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال
   • ارزش عرصه: ۱۲۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال
   • جمع ارزش: ۱۷۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال
4. یک قطعه زمین زراعی بایر: معروف به زمین خشک زار جنب جاده فرعی روستا، به مساحت تقریبی ۴۰۰ متر مربع. بدون کشت و درخت.
   • ارزش عرصه: ۶۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال
   • فاقد ارزش اعیانی
   • جمع ارزش: ۶۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال
5. یک قطعه زمین باغ گردو: معروف به باغ کهن در دامنه تپه شرقی روستا، به مساحت تقریبی ۷۰۰ متر مربع. دارای ۱۰ اصله درخت گردو کهنسال و مثمر.
   • ارزش اعیانی (درختان گردو): ۱۲۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال
   • ارزش عرصه: ۱۶۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال
   • جمع ارزش: ۲۸۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال
6. یک قطعه زمین زراعی دیم: معروف به دیم زار بالا به مساحت تقریبی ۶۰۰ متر مربع. در حال حاضر زیر کشت گندم دیم می باشد.
   • ارزش عرصه: ۹۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال
   • فاقد ارزش اعیانی (به جز کشت فصلی)
   • جمع ارزش: ۹۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال
7. یک قطعه زمین مرتعی: معروف به مرتع گاوگس در انتهای مسیر خاکی روستا، به مساحت تقریبی ۱۰۰۰ متر مربع. مناسب چرای دام و فاقد قابلیت کشت زراعی.
   • ارزش عرصه: ۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال
   • فاقد ارزش اعیانی
   • جمع ارزش: ۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال

با توجه به موارد فوق، جمع کل ارزش ماترک شادروان احمد رضایی در بخش اموال کشاورزی و زراعی برابر است با ۱,۱۳۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال (یک میلیارد و یکصد و سی میلیون ریال).

معرفی، توصیف و ارزیابی ماترک (منزل مسکونی):

یک باب منزل مسکونی واقع در روستای کوهستان توسط خواهان معرفی گردید که مشخصات آن به شرح ذیل می باشد:

برای منزل مسکونی معرفی شده، هیچگونه مدرکی اعم از ثبتی، رسمی یا عادی در خصوص مالکیت آن و همچنین مجوز و پروانه ساختمانی از سوی مراجع ذیصلاح ارائه نگردید. حسب اظهارات خواهان و استشهادیه و تعهدنامه ارائه شده، مالکیت آن متعلق به شادروان احمد رضایی بوده است. منزل مسکونی در روستای کوهستان – بعد از مسجد جامع و قبل از مغازه سوپر مارکت حسینی – با راهروی ورودی مشترک (که با منزل همسایه مجاور مشترک است) قرار دارد. بر اساس متره محلی، دارای مساحت عرصه حدود ۲۰۰ متر مربع و اعیانی حدود ۱۳۰ متر مربع در دو طبقه می باشد. اسکلت آن از نوع دیوارهای باربر آجری و سقف تیرآهن و طاق ضربی است. طبقه اول دارای یک اتاق در حال بهره برداری با کف سازی موزاییک و دیوارهای گچ کاری شده است. طبقه دوم در حد سفت کاری بوده و ساختمان طبق نقشه های تایید شده و با نظارت مهندس ذی صلاح ساخته نشده است. حسب مشاهده بخش های قابل رؤیت از اسکلت، ضخامت دیوارها، و عدم وجود کلاف های قائم و افقی و همچنین پی مناسب برای ساختمان، احداث آن با رعایت کامل ضوابط و آیین نامه های ساختمانی صورت نگرفته و ایمنی آن از نظر اینجانب در برابر بارهای ثقلی و جانبی (زلزله) مردود می باشد.

منزل مسکونی دارای اشتراکات آب روستایی، برق و گاز می باشد. در زمان مباشرت به کارشناسی، ملک در تصرف و محل سکونت خانم مریم احمدی (زوجه متوفی) و یکی از فرزندان می باشد. با توجه به موارد فوق الذکر، موقعیت و محل منزل مسکونی، مساحت عرصه و اعیانی، مشخصات اعیانی، ارزش اشتراکات، عرضه و تقاضای محل و با در نظر گرفتن جمیع عوامل مؤثر در قیمت گذاری، ارزش شش دانگ آن مبلغ ۸۵۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال (هشتصد و پنجاه میلیون ریال) برآورد و اعلام می گردد.

جمع کل ارزش ماترک مرحوم احمد رضایی (اموال کشاورزی و مسکونی) برابر است با: ۱,۱۳۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال (کشاورزی) + ۸۵۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال (مسکونی) = ۱,۹۸۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال.

محاسبه سهم الارث وراث:

با توجه به گواهی حصر وراثت و قوانین ارث در قانون مدنی، سهم الارث وراث به شرح ذیل محاسبه می گردد:

• سهم زوجه (خانم مریم احمدی): یک هشتم از کلیه اموال منقول و قیمت اعیانی اموال غیرمنقول. از آنجا که کلیه اموال معرفی شده غیرمنقول بوده و فاقد اموال منقول قابل توجهی است، سهم زوجه از قیمت اعیانی ها محاسبه می شود.
  • ارزش اعیانی باغ مرکبات: ۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال
  • ارزش اعیانی باغ چای: ۵۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال
  • ارزش اعیانی باغ گردو: ۱۲۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال
  • ارزش اعیانی منزل مسکونی: ۸۵۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال
  • مجموع اعیانی ها: ۱,۱۲۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال
  • سهم یک هشتم زوجه از اعیانی ها: ۱,۱۲۰۰,۰۰۰,۰۰۰ / ۸ = ۱۴۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال

  مابقی ترکه (۱,۹۸۰,۰۰۰,۰۰۰ – ۱۴۰,۰۰۰,۰۰۰ = ۱,۸۴۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال) بین فرزندان به نسبت پسر دو برابر دختر تقسیم می شود.

• تعداد سهم الارث فرزندان:
  • آقای علی رضایی (پسر): ۲ سهم
  • آقای حسن رضایی (پسر): ۲ سهم
  • آقای محمد رضایی (پسر): ۲ سهم
  • خانم فاطمه رضایی (دختر): ۱ سهم
  • مجموع سهام فرزندان: ۷ سهم
• ارزش هر سهم از ترکه باقیمانده برای فرزندان: ۱,۸۴۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال / ۷ = ۲۶۲,۸۵۷,۱۴۲ ریال (تقریباً)
• سهم ریالی هر یک از فرزندان:
  • فرزندان پسر (هر نفر): ۲ * ۲۶۲,۸۵۷,۱۴۲ = ۵۲۵,۷۱۴,۲۸۴ ریال
  • فرزند دختر (خانم فاطمه رضایی): ۱ * ۲۶۲,۸۵۷,۱۴۲ = ۲۶۲,۸۵۷,۱۴۲ ریال

در تعیین سهم الارث، رعایت دقیق قواعد فقهی و قانونی ارث بر اساس نص صریح قانون مدنی ضروری است تا از بروز هرگونه اشتباه و تضییع حقوق وراث جلوگیری شود.

پیشنهاد روش های تقسیم ترکه:

با عنایت به ماهیت و مساحت اموال و تعداد وراث و با رعایت قوانین مربوطه، روش های ذیل برای تقسیم ترکه پیشنهاد می گردد تا با انتخاب یکی از روش ها (از طریق تراضی یا به قید قرعه یا حکم قضایی)، تقسیم صورت گیرد:

۱. پیشنهاد تقسیم به افراز و تعدیل:

با توجه به تنوع و پراکندگی اموال زراعی و باغی، و نیز ماهیت واحد منزل مسکونی، افراز کلیه اموال به گونه ای که هر وارث عین سهم خود را بدون نیاز به رد مبلغ دریافت کند، دشوار و بعضاً غیرممکن است. لذا، تقسیم با تعدیل سهام پیشنهاد می شود:

• سهم خانم مریم احمدی (زوجه): مبلغ ۱۴۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال به صورت نقدی یا واگذاری یک قطعه زمین زراعی بایر (زمین خشک زار) به ارزش ۶۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال و مبلغ ۸۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال ما به التفاوت نقدی از فرزندان.
• تقسیم اموال کشاورزی بین فرزندان:
  • پیشنهاد الف (افراز با رد مبلغ):
    • آقایان علی و حسن رضایی (مجموعاً معادل ۱,۰۵۱,۴۲۸,۵۶۸ ریال): می توانند باغ مرکبات، شالیزار و باغ چای را (جمعاً به ارزش ۶۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال) تملک نموده و مابه التفاوت آن (۴۵۱,۴۲۸,۵۶۸ ریال) را به صورت نقدی به سایر وراث (محمد و فاطمه) بپردازند.
    • آقای محمد رضایی و خانم فاطمه رضایی (مجموعاً معادل ۷۸۸,۵۷۱,۴۲۶ ریال): می توانند باغ گردو، زمین زراعی دیم و مرتع (جمعاً به ارزش ۴۷۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال) را تملک نموده و مبلغ ۳۱۸,۵۷۱,۴۲۶ ریال ما به التفاوت را از علی و حسن دریافت کنند.
  • پیشنهاد ب (واگذاری قطعی اموال مشخص):
    • آقای علی رضایی: باغ مرکبات (۲۵۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال) و شالیزار (۱۸۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال) را تملک کرده و مابقی سهم خود (۹۵,۷۱۴,۲۸۴ ریال) را از طریق رد مبلغ از سایر وراث دریافت نماید.
    • آقای حسن رضایی: باغ چای (۱۷۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال) و باغ گردو (۲۸۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال) را تملک کرده و مابقی سهم خود (۷۵,۷۱۴,۲۸۴ ریال) را از طریق رد مبلغ از سایر وراث دریافت نماید.
    • آقای محمد رضایی و خانم فاطمه رضایی: باقی مانده اموال زراعی (زمین خشک زار، دیم زار بالا و مرتع) را تملک و مبلغ ۱۷۲,۸۵۷,۱۴۲ ریال مابه التفاوت از سهم خود را از وراث پسر دریافت نمایند.
• تقسیم منزل مسکونی:

  با عنایت به مساحت منزل مسکونی، اعیانی احداثی و وضعیت گذرهای مجاور، و عدم رعایت کامل ضوابط ساختمانی، منزل مسکونی به لحاظ فنی و قانونی قابل افراز نبوده و تفکیک آن به چند واحد مستقل، ارزش آن را به شدت کاهش می دهد و موجب ضرر وراث می گردد. لذا روش های ذیل برای تقسیم منزل مسکونی پیشنهاد می شود:

  1. روش اول (تملک توسط دو نفر): با توجه به مجموع سهم آقایان علی و حسن رضایی (هر یک ۵۲۵,۷۱۴,۲۸۴ ریال)، چنانچه این دو برادر مایل به تملک منزل مسکونی باشند، می توانند با پرداخت ۱۴۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال سهم زوجه و مابقی بهای منزل (۷۱۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال) را به آقای محمد رضایی و خانم فاطمه رضایی پرداخت نمایند و منزل مسکونی به صورت مشاع در مالکیت ایشان قرار گیرد.
  2. روش دوم (تملک توسط یک نفر با رد): به قید قرعه مالکیت شش دانگ منزل مسکونی به یکی از فرزندان واگذار گردد و وی مکلف شود سهم زوجه (۱۴۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال) و سهام مابقی فرزندان (۳ * ۵۲۵,۷۱۴,۲۸۴ ریال برای پسرها و ۱ * ۲۶۲,۸۵۷,۱۴۲ ریال برای دختر) را از سهم خود کم کرده و مابقی را پرداخت نماید.
  3. روش سوم (فروش از طریق مزایده): در صورتی که وراث به هیچ یک از روش های فوق توافق نکنند یا هیچ یک از وراث امکان تملک منزل را نداشته باشند، شش دانگ منزل مسکونی به مزایده گذاشته شود و پس از فروش، بهای حاصله پس از کسر سهم زوجه، بین فرزندان به نسبت سهم الارث قانونی تقسیم گردد.

نتیجه گیری و اعلام نظر نهایی:

این نظریه کارشناسی بر مبنای بررسی مدارک ارائه شده (گواهی حصر وراثت، استشهادیه و تعهدنامه)، بازدید از محل و ارزیابی های فنی و تخصصی املاک و اراضی متعلق به مرحوم احمد رضایی تهیه شده است. مجموع ارزش ماترک (اموال کشاورزی و منزل مسکونی) مبلغ ۱,۹۸۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال (یک میلیارد و نهصد و هشتاد میلیون ریال) برآورد می گردد. سهم الارث خانم مریم احمدی (زوجه) ۱۴۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال و سهم هر یک از آقایان علی، حسن و محمد رضایی (فرزندان پسر) ۵۲۵,۷۱۴,۲۸۴ ریال و سهم خانم فاطمه رضایی (فرزند دختر) ۲۶۲,۸۵۷,۱۴۲ ریال می باشد.

پیشنهاد تقسیم به صورت افراز با تعدیل در بخش اموال کشاورزی و به صورت فروش یا تملک با رد در بخش منزل مسکونی ارائه گردیده است. مسئولیت صحت و اصالت مدارک ارائه شده و عدم وجود معارض برای اموال، بر عهده طرفین دعوا می باشد و در صورت اثبات هرگونه ادعای ثالث، نظریه حاضر قابلیت بازنگری خواهد داشت.

با احترام – کارشناسان منتخب رسمی دادگستری

سید ابراهیم حسینی (رشته کشاورزی و منابع طبیعی)

علیرضا محمدی (رشته راه و ساختمان)

نکات کلیدی در تفسیر و اعتراض به نظریه کارشناسی

نظریه کارشناسی، هرچند توسط متخصصین امر و با دقت فراوان تهیه می شود، اما همیشه می تواند مورد سوال یا اعتراض قرار گیرد. وراث، وکلا و حتی دادگاه، باید توانایی تحلیل و ارزیابی این نظریات را داشته باشند.

چگونه یک نظریه کارشناسی را تحلیل کنیم؟

تحلیل یک نظریه کارشناسی شامل بررسی چندین بعد است تا از صحت، جامعیت و انطباق آن با قوانین اطمینان حاصل شود:

• دقت و جامعیت: آیا کارشناس تمامی اموال متوفی را که در پرونده مطرح شده، بررسی کرده است؟ آیا اطلاعات و مشخصات اموال به دقت ذکر شده اند؟ آیا ارزش گذاری ها مستدل و منطقی هستند و مبنای قیمت گذاری به وضوح بیان شده است؟
• انطباق با دستور دادگاه: کارشناس باید دقیقاً به سوالات و خواسته های دادگاه در قرار کارشناسی پاسخ دهد و از حدود وظایف محوله خارج نشود.
• رعایت قوانین: آیا قواعد ارث (مطابق قانون مدنی) به درستی در محاسبه سهم الارث رعایت شده اند؟ آیا پیشنهادهای تقسیم (افراز، فروش) با قوانین مربوطه (مانند قانون امور حسبی و ثبت) همخوانی دارند؟
• مستندات: آیا کارشناس به مستندات کافی و معتبر (گواهی حصر وراثت، اسناد مالکیت) استناد کرده است؟ در صورت عدم وجود اسناد رسمی، آیا اقدامات لازم برای احراز مالکیت عرفی (مانند استشهادیه) انجام شده است؟

موارد قابل اعتراض به نظریه کارشناسی:

اعتراض به نظریه کارشناسی حق طرفین دعوا است و می تواند منجر به ارجاع مجدد به هیئت کارشناسی یا اخذ توضیح از کارشناس شود. موارد اصلی اعتراض عبارتند از:

• خروج کارشناس از حدود وظایف محوله: برای مثال، کارشناس به جای ارزیابی اموال، در خصوص مالکیت آنها نظر داده باشد، در حالی که این امر در صلاحیت دادگاه است.
• اشتباه در محاسبات و ارزیابی: مانند قیمت گذاری غیر واقعی یا اشتباه در محاسبه سهم الارث.
• عدم بررسی یا نادیده گرفتن برخی اموال یا مدارک: اگر کارشناس بخشی از ماترک را از قلم انداخته یا مدارک مهمی را نادیده گرفته باشد.
• عدم رعایت قواعد ارث: مثلاً در محاسبه سهم زوجه یا نسبت پسر و دختر دچار اشتباه شده باشد.
• مغایرت نظریه با قوانین و آیین نامه های فنی: به عنوان مثال، پیشنهاد افراز ملکی که از نظر فنی یا شهرسازی قابلیت افراز ندارد.
• وجود ابهام و اجمال در نظریه: اگر نظریه به قدری مبهم باشد که دادگاه نتواند بر اساس آن حکم صادر کند.

نحوه ارائه اعتراض: لایحه اعتراض یا لایحه اخذ توضیح

اعتراض به نظریه کارشناسی معمولاً به دو شیوه مطرح می شود:

۱. لایحه اعتراض: در این لایحه، وکیل یا خود شخص، با ذکر دلایل و مستندات قانونی و فنی، به طور صریح به یک یا چند بخش از نظریه کارشناسی اعتراض می کند و تقاضای ارجاع به هیئت کارشناسی بالاتر (سه نفره یا پنج نفره) یا دستور کارشناسی مجدد را می نماید.

۲. لایحه اخذ توضیح: اگر نظریه کارشناسی مبهم، مجمل یا دارای تناقض باشد، طرفین می توانند از دادگاه تقاضای اخذ توضیح از کارشناس را بنمایند. در این لایحه، سوالات مشخص و دقیق از کارشناس مطرح می شود تا ابهامات برطرف گردد. برای مثال، اگر کارشناس یک ملک را غیرقابل تقسیم اعلام کرده باشد اما در نظریه قبلی خود آن را قابل تقسیم دانسته باشد، می توان درخواست اخذ توضیح نمود. این اقدام به دادگاه کمک می کند تا با رفع ابهامات، تصمیم گیری بهتری داشته باشد.

در پرونده های پیچیده تقسیم ترکه، ارجاع پرونده به هیئت کارشناسی رسمی سه نفره یا حتی پنج نفره، راهکاری برای حصول اطمینان از صحت و جامعیت نظریه کارشناسی و کاهش اعتراضات احتمالی است.

نمونه لایحه اخذ توضیح از کارشناس در پرونده تقسیم ماترک در مرحله اجرای احکام مدنی:

ریاست محترم اجرای احکام مدنی دادگستری …….، با عرض سلام و ادب، احتراماً در خصوص پرونده اجرایی به کلاسه …… و ابلاغ نظریه کارشناسی به شماره ابلاغیه ………. مورخه ………..، با توجه به مراتب ذیل، اخذ توضیح از کارشناس محترم جهت ارائه نظریه تکمیلی ضروری است:

1. با مداقه در دادنامه شماره ……….. شعبه اول دادگاه حقوقی……….. و نظریه کارشناسی که مبنای صدور قرار کارشناسی جهت اجرای مفاد دادنامه دایر بر تقسیم ماترک مورث موکلان بوده، کارشناس محترم در نظریه کارشناسی اخیر خود، مراتبی را اعلام نظر نموده که با اصل مفاد و موضوع دادنامه به دلایل ذیل مغایرت دارد. اولاً: طبق دادنامه صادره از سوی شعبه اول دادگاه حقوقی…….، دادگاه محترم حکم به تقسیم ماترک متوفی (مورث موکلان) وفق نظریه کارشناسی قبلی (کارشناس آقای ….) صادر نموده است؛ در حالی که کارشناس محترم آقای ………. (کارشناس منتخب اجرای احکام) در این نظریه کارشناسی، ماترک مورث موکل (که عبارتند از یک قطعه زمین با کاربری مسکونی به مساحت ……… متر مربع) را غیر قابل تقسیم اعلام نموده است. این نظریه ایشان با نظریه کارشناسی مورخه ……..به شماره …….که تصویر آن پیوست این لایحه می باشد، متفاوت و در تضاد با نظریه فعلی ایشان در خصوص رقبه مورد تقسیم است. به عبارت دیگر، نظریه ایشان با مفاد دادنامه که دلالت بر تقسیم ماترک متوفی دارد، در تعارض می باشد. لذا، تقاضای دعوت از کارشناس محترم و اخذ توضیح در این خصوص و الزام کارشناس به تفهیم مراتب قرار کارشناسی جهت ارائه نظریه کارشناسی منطبق با مفاد دادنامه تقسیم ماترک مورث موکلان را دارم.
2. ثانیاً: حسب نظریه کارشناسی، کارشناس محترم صرف اینکه برخی از وراث نسبت به تصرف بخشی از رقبه مختلف فیه اقدام نموده اند، رقبه مورد تقسیم را غیر قابل تقسیم اعلام نظر نموده. در حالی که صرف تصرف برخی از وراث نسبت به ماترک، نمی تواند یک ملک قابل تقسیم را به ملک غیرقابل تقسیم تبدیل نماید. چرا که در خصوص تصرف برخی از وراث نسبت به ماترک، پس از اقدام به تقسیم ترکه، دعوی خلع ید و قلع و قمع بنا به جواز حاصله از ماده 325 قانون امور حسبی (با توجه به اینکه حصه هر یک از وراث در ملک مذکور تعیین گردیده) در محکمه دیگر حقوقی اقامه می گردد. لذا با توجه به مراتب فوق، نظریه کارشناسی اعلامی با رأی دادگاه مطابقت نداشته و اخذ نظریه تکمیلی از کارشناس محترم را در این خصوص دارم.
3. ثالثاً: مقنن در قانون امور حسبی، شرایط و شیوه تقسیم اموال اعم از مشاعی و تقسیم ترکه را تقنین نموده است. فرض مسئله در نظریه کارشناسی، تصرف برخی از وراث در فرآیند دادرسی نسبت به رقبه مورد بحث و عدم تراضی و همکاری وراث جهت تقسیم ماترک می باشد. ولی با توجه به اینکه مقنن در مواد 314 الی 320 قانون امور حسبی، راهکارهایی را برای تقسیم ماترک و تقسیم اموال مشاعی پیش بینی نموده (که یکی از شیوه ها برای تقسیم ماترک، تعدیل سهام وراث یا تقسیم به رد و در نهایت، تقسیم از طریق قرعه کشی می باشد)، کارشناس محترم بدون توجه به مواد استنادی، نظریه ای صادر نموده که مخالف با دادنامه اصداری است.

با احترام

نتیجه گیری

پرونده های تقسیم ترکه به دلیل پیچیدگی های حقوقی، فنی و عاطفی، همواره چالش برانگیز بوده اند. در این میان، نظریه کارشناسی رسمی دادگستری به عنوان سندی تخصصی و مستدل، ستون فقرات فرآیند دادرسی را تشکیل می دهد. این نظریه با ارزیابی دقیق اموال، محاسبه صحیح سهم الارث و پیشنهاد روش های عملی تقسیم، به دادگاه در اتخاذ تصمیم عادلانه و رفع اختلافات وراث یاری می رساند. درک صحیح اجزای یک نظریه کارشناسی، آشنایی با مبانی قانونی آن و توانایی تحلیل و اعتراض مستدل به آن، برای تمامی ذینفعان از وراث گرفته تا وکلا و کارشناسان، امری حیاتی است. در نهایت، با توجه به حساسیت موضوع، همواره توصیه می شود که در این گونه پرونده ها، از مشاوره وکلای متخصص و با تجربه در امور ارکه بهره برداری شود تا حقوق تمامی وراث به بهترین شکل ممکن تامین گردد.