نمونه دادخواست تخلیه ملک تجاری | بهترین فرم + نکات حقوقی

دادخواست تخلیه ملک تجاری سندی قانونی است که موجر (مالک) برای بازپس گیری ملک تجاری خود از مستاجر به مراجع قضایی تقدیم می کند. این فرآیند به دلیل وجود حقوقی مانند سرقفلی و حق کسب و پیشه در قوانین ایران، پیچیدگی های بیشتری نسبت به تخلیه املاک مسکونی دارد و نیازمند شناخت دقیق قوانین و مراحل قانونی است.

تخلیه املاک تجاری، برخلاف املاک مسکونی، درگیر مفاهیم حقوقی عمیق تری است که هم برای مالکان و هم برای مستاجران تبعات مالی و قانونی قابل توجهی دارد. ماهیت کاربری تجاری ملک، سرمایه گذاری های انجام شده توسط مستاجر و شهرت تجاری ایجاد شده در محل، همگی به این پیچیدگی می افزایند. از این رو، آگاهی از جزئیات قانونی و تهیه نمونه دادخواست تخلیه ملک تجاری به صورت صحیح، امری حیاتی است تا حقوق طرفین به درستی رعایت شود و از بروز مشکلات بعدی جلوگیری به عمل آید.

مبانی قانونی تخلیه املاک تجاری: تفاوت قوانین ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶

فرآیند و شرایط تخلیه ملک تجاری در ایران، به طور عمده تحت تاثیر دو قانون اصلی روابط موجر و مستاجر است: قانون مصوب ۱۳۵۶ و قانون مصوب ۱۳۷۶. تشخیص اینکه کدام قانون بر قرارداد اجاره حاکم است، سنگ بنای هرگونه اقدام حقوقی برای تخلیه محسوب می شود، چرا که شرایط، دلایل و حقوق طرفین بر اساس این دو قانون تفاوت های اساسی دارد.

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

این قانون، حامی حق مستاجر بر حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت است. به موجب این قانون، مستاجری که در ملکی تجاری فعالیت می کند، حتی پس از اتمام مدت قرارداد اجاره، به سادگی قابل تخلیه نیست. حق سرقفلی به معنای ارزشی است که مستاجر بابت موقعیت ملک و اعتبار تجاری آن پرداخت می کند، در حالی که حق کسب و پیشه، ارزشی است که مستاجر در طول زمان و با فعالیت های تجاری خود به ملک اضافه می کند.

تخلیه ملک تحت این قانون دشوارتر است؛ موجر تنها در موارد خاص و معدودی می تواند درخواست تخلیه را مطرح کند و اغلب ملزم به پرداخت مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه یا سرقفلی به مستاجر است. این مبلغ توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود و پرداخت آن پیش شرط اجرای حکم تخلیه است. این محدودیت ها به منظور حمایت از مستاجر و سرمایه گذاری های او در ملک تجاری طراحی شده اند.

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶

قانون سال ۱۳۷۶ با هدف تسهیل در فرآیند تخلیه و کاهش حمایت های قبلی از مستاجر، به تصویب رسید. بر اساس این قانون، در صورتی که قرارداد اجاره رسمی باشد (در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد) و مدت معینی داشته باشد، حق سرقفلی و حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق نمی گیرد. البته این به شرطی است که در ابتدای قرارداد مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستاجر قبلی یا مالک پرداخت نشده باشد و در قرارداد نیز تصریح شده باشد که تمامی حقوق سرقفلی و کسب و پیشه ساقط شده است.

یکی از مهمترین تفاوت های این قانون، امکان صدور دستور تخلیه فوری است. در صورت انقضای مدت اجاره یا نقض شروط قرارداد توسط مستاجر، موجر می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه (بسته به میزان خواسته) و ارائه مدارک، درخواست دستور تخلیه فوری را مطرح کند. این دستور، برخلاف حکم تخلیه در قانون ۱۳۵۶ که نیازمند طی مراحل دادرسی طولانی تری است، می تواند به سرعت و بدون نیاز به تشکیل جلسه دادرسی صادر و اجرا شود.

چگونه بفهمیم کدام قانون بر قرارداد ما حاکم است؟

ملاک اصلی برای تشخیص قانون حاکم بر قرارداد اجاره، تاریخ عقد قرارداد است. اگر قرارداد اجاره ملک تجاری پیش از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد، تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ است و اگر پس از آن تاریخ باشد، تابع قانون ۱۳۷۶ خواهد بود. البته، جزئیات مندرج در خود قرارداد (مانند پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی، رسمی یا عادی بودن قرارداد) نیز در تعیین شرایط تخلیه و حقوق طرفین نقش مهمی ایفا می کند.

شناخت دقیق تفاوت های میان قوانین ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ برای هر دو طرف قرارداد اجاره تجاری ضروری است، زیرا این تفاوت ها مستقیماً بر حقوق و تعهدات آن ها و نهایتاً بر فرآیند و نتایج احتمالی یک دعوای تخلیه تأثیر می گذارد.

دلایل و موارد قانونی درخواست تخلیه ملک تجاری

درخواست تخلیه ملک تجاری می تواند بر اساس دلایل و شرایط متفاوتی مطرح شود که هر یک مبانی قانونی خاص خود را دارند و تابع قوانین ۱۳۵۶ یا ۱۳۷۶ هستند. درک این دلایل برای مالکان و مستاجران به منظور پیش بینی و مدیریت صحیح پرونده های حقوقی ضروری است.

موارد تخلیه طبق قانون ۱۳۵۶ (با لزوم پرداخت حق کسب و پیشه یا سرقفلی)

در این قانون، موجر تنها در صورت وجود دلایل موجه قانونی و با رعایت تشریفات خاص، می تواند درخواست تخلیه را مطرح کند و در اغلب موارد، مکلف به پرداخت حق کسب و پیشه یا سرقفلی به مستاجر است:

1. نیاز شخصی موجر برای کسب و کار خود یا بستگان نزدیک (ماده ۱۵ بند ۲): اگر موجر ثابت کند که برای راه اندازی شغل یا کسب و کار شخصی خود یا فرزند، همسر، پدر یا مادرش به ملک نیاز دارد، می تواند درخواست تخلیه کند. در این صورت، موجر باید حق کسب و پیشه مستاجر را پرداخت نماید.
2. احداث بنای جدید (تخریب و نوسازی) با اخذ پروانه (ماده ۱۵ بند ۱): اگر موجر قصد تخریب و نوسازی ملک را داشته باشد و پروانه ساختمانی لازم را از شهرداری اخذ کرده باشد، می تواند درخواست تخلیه کند. در این حالت نیز پرداخت حق کسب و پیشه الزامی است.
3. تعدی و تفریط مستاجر (سوء استفاده از ملک یا ورود خسارت) (ماده ۱۴ بند ۸): در صورتی که مستاجر از ملک به نحوی سوء استفاده کرده یا باعث ورود خسارت فاحش به آن شده باشد، موجر می تواند درخواست تخلیه را مطرح کند. در این مورد، معمولاً نیازی به پرداخت حق کسب و پیشه نیست، اما اثبات تعدی و تفریط بر عهده موجر است.
4. تغییر شغل مستاجر بدون رضایت موجر (ماده ۱۴ بند ۷): اگر در قرارداد اجاره، شغل خاصی برای مستاجر قید شده باشد و او بدون رضایت کتبی موجر، شغل خود را تغییر دهد (مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد)، موجر حق درخواست تخلیه را دارد.
5. انتقال به غیر بدون اذن و حق انتقال (ماده ۱۴ بند ۱ و ۲): در صورتی که مستاجر، ملک را به شخص دیگری واگذار یا منتقل کند (اعم از اجاره، صلح یا هر نوع واگذاری دیگر) در حالی که در قرارداد حق انتقال به غیر را نداشته یا رضایت کتبی موجر را جلب نکرده باشد، موجر می تواند درخواست تخلیه را مطرح کند.
6. عدم پرداخت اجاره بها برای سه بار در یک سال (ماده ۱۴ بند ۹ و تبصره ۱): اگر مستاجر برای سه بار در یک سال، اجاره بهای خود را با تاخیر پرداخت کند (پس از اخطار رسمی و عدم تودیع اجاره بها) یا اساساً از پرداخت آن خودداری نماید، موجر می تواند درخواست تخلیه را مطرح کند. در این مورد، معمولاً حق کسب و پیشه پرداخت نمی شود.
7. سایر موارد: دایر کردن مرکز فساد یا استفاده از ملک برای مقاصد غیرقانونی نیز از دلایل موجه تخلیه است که در ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ به آن اشاره شده است.

موارد تخلیه طبق قانون ۱۳۷۶ (امکان صدور دستور تخلیه فوری)

در این قانون، فرآیند تخلیه به مراتب ساده تر است و در بسیاری از موارد، نیازی به پرداخت حق کسب و پیشه یا سرقفلی (در صورتی که از ابتدا پرداخت نشده باشد) نیست و امکان صدور دستور تخلیه فوری وجود دارد:

1. انقضای مدت اجاره: ساده ترین و رایج ترین دلیل تخلیه در این قانون، به پایان رسیدن مدت زمان قرارداد اجاره است. در صورت عدم تمدید قرارداد، موجر می تواند درخواست تخلیه را مطرح کند.
2. عدم پرداخت اجاره بها: اگر مستاجر اجاره بها را پرداخت نکند، پس از ارسال اخطار و عدم تودیع مبلغ، موجر می تواند درخواست تخلیه را مطرح کند.
3. فسخ قرارداد به دلیل نقض شروط ضمن عقد توسط مستاجر: هر شرطی که در قرارداد اجاره ذکر شده و مستاجر آن را نقض کند (مانند تغییر کاربری، تخریب، اجاره به غیر بدون اذن، یا هر شرط دیگر)، می تواند مبنای درخواست فسخ قرارداد و تخلیه ملک باشد.
4. اجاره نامه عادی و عدم وجود رابطه استیجاری مسبوق به سابقه: در مواردی که اجاره نامه به صورت عادی تنظیم شده و شرایط قانون ۱۳۷۶ را داشته باشد (دو شاهد ذیل آن را امضا کرده باشند) یا اساساً رابطه استیجاری مسبوق به سابقه سرقفلی نباشد، موجر به راحتی می تواند با انقضای مدت، درخواست تخلیه را مطرح کند.

تخلیه ملک تجاری بدون سرقفلی

در برخی موارد، ملک تجاری از ابتدا بدون پرداخت مبلغی تحت عنوان سرقفلی اجاره داده می شود یا حق سرقفلی به موجب قرارداد یا قانون ساقط شده است. این شرایط اغلب شامل قراردادهای اجاره ای می شود که پس از سال ۱۳۷۶ منعقد شده اند و تمامی شرایط این قانون را رعایت کرده اند. در این حالت، موجر پس از انقضای مدت قرارداد یا نقض شروط توسط مستاجر، می تواند بدون پرداخت هیچ گونه حق سرقفلی یا کسب و پیشه، درخواست تخلیه را مطرح نماید. همچنین، در مواردی که مستاجر حقوق سرقفلی خود را سلب کرده باشد (مانند عدم پرداخت مکرر اجاره بها در قانون ۱۳۵۶)، نیز تخلیه بدون پرداخت سرقفلی ممکن است.

مدارک لازم برای تنظیم و ثبت دادخواست تخلیه ملک تجاری

جمع آوری و آماده سازی صحیح مدارک، نخستین و مهمترین گام در فرآیند تنظیم و ثبت دادخواست تخلیه ملک تجاری است. نقص یا عدم ارائه برخی از این مدارک می تواند منجر به رد دادخواست یا طولانی شدن فرآیند دادرسی شود. در اینجا چک لیست کاملی از مدارک مورد نیاز ارائه شده است:

1. اصل یا کپی مصدق اجاره نامه (رسمی یا عادی): این مهمترین سند است که رابطه استیجاری را ثابت می کند. در صورتی که اجاره نامه عادی باشد، لازم است دو شاهد آن را امضا کرده باشند تا در قانون ۱۳۷۶ قابلیت صدور دستور تخلیه فوری را داشته باشد.
2. اصل یا کپی مصدق سند مالکیت ملک: برای اثبات مالکیت موجر بر ملک تجاری.
3. مدارک شناسایی خواهان (موجر): شامل کارت ملی و شناسنامه. در صورتی که خواهان شخص حقوقی باشد (مانند شرکت)، اساسنامه، آگهی تاسیس و آخرین تغییرات شرکت به همراه مدارک شناسایی نماینده قانونی شرکت (مدیرعامل یا صاحب امضا) ضروری است.
4. تصویر اظهارنامه ابلاغ شده به مستاجر (در صورت نیاز و ارسال قبلی): در برخی موارد (مانند عدم پرداخت اجاره بها یا نقض شروط)، ارسال اظهارنامه به مستاجر قبل از طرح دادخواست الزامی است. تصویر برابر با اصل شده این اظهارنامه ابلاغی باید ضمیمه دادخواست شود.
5. استشهادنامه (در مواردی مانند نیاز شخصی یا تغییر کاربری): در صورتی که دلیل تخلیه اموری باشد که نیاز به گواهی شهود دارد (مانند نیاز شخصی موجر به ملک یا تغییر شغل مستاجر)، استشهادنامه محلی با امضای شهود می تواند به عنوان مدرک اثباتی ارائه شود.
6. وکالت نامه وکیل (در صورت داشتن وکیل): اگر موجر از طریق وکیل اقدام می کند، اصل یا کپی مصدق وکالت نامه وکیل ضروری است.
7. مدارک اثبات کننده دلیل تخلیه:
   • فیش های عدم پرداخت اجاره: در صورت عدم پرداخت اجاره بها، لیست فیش های بانکی یا رسیدهای پرداخت که نشان دهنده عدم واریز اجاره بها از سوی مستاجر باشد.
   • پروانه ساختمانی: برای دلایل تخلیه جهت احداث بنای جدید (در قانون ۱۳۵۶).
   • گزارش کارشناسی: در مواردی مانند تعدی و تفریط مستاجر یا تغییر کاربری، گزارش کارشناس رسمی دادگستری می تواند به عنوان مدرک اثباتی ارائه شود.
   • مدارک مربوط به تغییر شغل: در صورت تغییر شغل مستاجر، مدارکی مانند مجوز کسب جدید یا گزارش بازرس می تواند مستند دعوا قرار گیرد.
8. گواهی شهرداری (برای احداث بنا): در صورت درخواست تخلیه به منظور تخریب و نوسازی، ارائه گواهی از شهرداری مبنی بر قصد ساخت و ساز ضروری است.

مراحل گام به گام فرآیند حقوقی تخلیه ملک تجاری

فرآیند حقوقی تخلیه ملک تجاری، به دلیل پیچیدگی های خاص خود، نیازمند طی کردن مراحل دقیق و با رعایت تشریفات قانونی است. درک این مراحل، به هر دو طرف دعوا کمک می کند تا با آمادگی بیشتری در مسیر قانونی حرکت کنند.

1. گام ۱: جمع آوری مدارک و تشخیص نوع قرارداد:

   در ابتدا، موجر باید تمامی مدارک لازم (که در بخش قبلی به آن اشاره شد) را جمع آوری کند. همزمان، با دقت به تاریخ عقد قرارداد اجاره و مفاد آن، مشخص کند که قرارداد تابع کدام قانون (۱۳۵۶ یا ۱۳۷۶) است و بر اساس آن، دلایل و مستندات قانونی خود را برای درخواست تخلیه تعیین نماید.

2. گام ۲: تنظیم دادخواست:

   دادخواست تخلیه باید به صورت کتبی تنظیم شود و شامل اطلاعات دقیقی باشد: مشخصات کامل خواهان (موجر) و خوانده (مستاجر)، خواسته اصلی (مانند تقاضای صدور حکم تخلیه یا دستور تخلیه فوری)، دلایل و مستندات قانونی دعوا (مانند انقضای مدت، عدم پرداخت اجاره بها، تعدی و تفریط) و فهرستی از تمامی منضمات (مدارک پیوست). شرح دادخواست باید به صورت واضح و مستدل، تمامی وقایع و دلایل حقوقی را توضیح دهد.

3. گام ۳: ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی:

   پس از تنظیم دادخواست و آماده سازی مدارک، موجر باید با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواست خود را ثبت نماید. در این مرحله، هزینه های دادرسی بر اساس تعرفه های قانونی و همچنین هزینه های جانبی مربوط به ثبت و ارسال اوراق قضایی پرداخت می شود. ارزش خواسته در دعاوی تخلیه، معمولاً از نوع دعاوی غیرمالی محسوب شده و هزینه دادرسی آن ثابت است، مگر اینکه همزمان خواسته مالی (مانند اجور معوقه یا خسارت) نیز مطرح شود.

4. گام ۴: ارجاع پرونده به شعبه صالح:

   پس از ثبت، دادخواست به یکی از مراجع قضایی صالح ارجاع داده می شود. صلاحیت رسیدگی بسته به نوع قرارداد و میزان خواسته متفاوت است:

   • شورای حل اختلاف: برای دعاوی تخلیه تحت قانون ۱۳۷۶ که فاقد سرقفلی و حق کسب و پیشه هستند و خواسته تخلیه به تنهایی مطرح شده است.
   • دادگاه عمومی حقوقی: برای دعاوی تخلیه تحت قانون ۱۳۵۶، دعاوی تخلیه با مطالبه حق کسب و پیشه/سرقفلی، و همچنین در مواردی که ارزش خواسته (مثلاً اجور معوقه) از نصاب شورای حل اختلاف بیشتر باشد.
5. گام ۵: روند رسیدگی:

   پس از ارجاع پرونده، اوراق دادخواست و ضمائم به مستاجر ابلاغ می شود. دادگاه یا شورای حل اختلاف، در صورت نیاز، جلسه رسیدگی تشکیل داده و به اظهارات و دفاعیات طرفین گوش می دهد. ممکن است در طول رسیدگی، نیاز به ارجاع پرونده به کارشناسی رسمی دادگستری باشد (مثلاً برای تعیین میزان حق کسب و پیشه، ارزیابی خسارات تعدی و تفریط، یا بررسی وضعیت ملک). کارشناس پس از بررسی، نظریه خود را به دادگاه ارائه می کند.

6. گام ۶: صدور حکم یا دستور تخلیه:

   پس از تکمیل تحقیقات و بررسی های لازم، مرجع قضایی نسبت به صدور رای اقدام می کند.

   • دستور تخلیه: در مورد قراردادهای تابع قانون ۱۳۷۶ که شرایط قانونی را دارند، مرجع قضایی می تواند به سرعت و بدون تشریفات دادرسی طولانی، دستور تخلیه صادر کند.
   • حکم تخلیه: در سایر موارد، به ویژه در قراردادهای تابع قانون ۱۳۵۶، دادگاه پس از طی مراحل دادرسی و صدور حکم، رأی به تخلیه ملک صادر می کند. این حکم می تواند ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر باشد.
7. گام ۷: اجرای حکم/دستور تخلیه:

   پس از قطعیت حکم تخلیه یا صدور دستور تخلیه، موجر باید برای دریافت اجرائیه به مرجع قضایی مراجعه کند. اجرائیه به مستاجر ابلاغ می شود و به او مهلتی برای تخلیه داوطلبانه داده می شود (معمولاً یک هفته تا ده روز). در صورت عدم تخلیه در مهلت مقرر، با حضور مامور اجرا و نماینده دادسرا، ملک به اجبار تخلیه و به موجر تحویل داده می شود. در مواردی که مستاجر حق کسب و پیشه یا سرقفلی داشته باشد، پرداخت این مبلغ پیش شرط اجرای حکم تخلیه است و تا زمانی که مبلغ تودیع نشود، ملک تخلیه نخواهد شد.

هزینه های مربوط به دادخواست تخلیه ملک تجاری

هزینه های مربوط به دادخواست تخلیه ملک تجاری می تواند متغیر باشد و به عوامل مختلفی از جمله پیچیدگی پرونده، قانون حاکم بر قرارداد و نیاز به کارشناسی بستگی دارد. این هزینه ها شامل موارد اصلی زیر است:

1. هزینه دادرسی: این هزینه بر اساس تعرفه قانونی و در زمان ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی پرداخت می شود. دعوای تخلیه به دلیل ماهیت غیرمالی، معمولاً هزینه دادرسی ثابت و کمتری دارد، مگر اینکه همزمان مطالبه اجاره بهای معوقه یا خسارت نیز صورت گیرد که در این صورت، بخشی از هزینه دادرسی بر اساس ارزش خواسته مالی محاسبه می شود.
2. حق الوکاله وکیل: در صورت استفاده از وکیل، مبلغ حق الوکاله بر اساس توافق بین موکل و وکیل و با رعایت تعرفه های مصوب کانون وکلای دادگستری تعیین می شود. پیچیدگی پرونده، میزان زمان صرف شده و تخصص وکیل، در تعیین این مبلغ تاثیرگذار است.
3. هزینه های کارشناسی: در بسیاری از پرونده های تخلیه ملک تجاری، به خصوص در مواردی که تابع قانون ۱۳۵۶ هستند و موضوع حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه مطرح است، ارجاع پرونده به کارشناس رسمی دادگستری برای تعیین ارزش این حقوق الزامی است. هزینه کارشناسی توسط طرفین (یا در ابتدا توسط خواهان) پرداخت می شود.
4. هزینه های جانبی: این شامل هزینه هایی مانند ابلاغ اظهارنامه (در صورت نیاز به ارسال قبلی)، کپی برابر اصل مدارک، انتشار آگهی (در صورت مجهول المکان بودن خوانده) و سایر هزینه های اداری می شود که در طول فرآیند دادرسی ممکن است پیش آید.

نمونه دادخواست تخلیه ملک تجاری

در این بخش، به جای ارائه فایل های قابل دانلود، به ساختار کلی و عناصر اصلی یک نمونه دادخواست تخلیه ملک تجاری برای سناریوهای رایج می پردازیم. این رویکرد به شما کمک می کند تا با اصول نگارش دادخواست آشنا شده و در صورت نیاز، با مشاوره حقوقی، دادخواستی متناسب با شرایط خاص پرونده خود تنظیم کنید. هر دادخواست حقوقی باید حاوی اطلاعات دقیق خواهان، خوانده، خواسته و دلایل و مستندات قانونی باشد.

نمونه ۱: دادخواست تخلیه به علت انقضای مدت اجاره (تحت قانون ۱۳۷۶ – دستور تخلیه فوری)

این نوع دادخواست برای قراردادهای اجاره ای که پس از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده اند و فاقد حق سرقفلی و کسب و پیشه هستند، کاربرد دارد.

خواهان: [نام و نام خانوادگی، نام پدر، شماره ملی، آدرس کامل] (مالک/موجر)

خوانده: [نام و نام خانوادگی، نام پدر، شماره ملی، آدرس کامل] (مستاجر)

وکیل: [در صورت داشتن وکیل، مشخصات وکیل]

خواسته: تقاضای صدور دستور تخلیه فوری عین مستاجره به علت انقضای مدت اجاره

دلایل و منضمات:

1. تصویر مصدق سند مالکیت ملک تجاری
2. تصویر مصدق قرارداد اجاره مورخ [تاریخ قرارداد]
3. تصویر مصدق کارت ملی خواهان
4. [در صورت لزوم، تصویر اظهارنامه ابلاغ شده به مستاجر جهت تخلیه یا عدم تمدید قرارداد]

شرح دادخواست:
ریاست محترم شورای حل اختلاف / دادگاه عمومی حقوقی [محل] با سلام و احترام،
به استحضار می رساند اینجانب [نام خواهان] مالک شش دانگ یک باب ملک تجاری واقع در [آدرس کامل ملک تجاری] دارای پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] فرعی از [شماره اصلی] بخش [شماره بخش] [شهر/استان] می باشم. ملک فوق الذکر به موجب قرارداد اجاره عادی/رسمی شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد] به مدت [مدت اجاره] از تاریخ [تاریخ شروع] لغایت [تاریخ پایان] به خوانده محترم، آقای/خانم [نام خوانده] جهت [نوع شغل] اجاره داده شده است.

با توجه به اینکه مدت قرارداد اجاره در تاریخ [تاریخ پایان] به اتمام رسیده و علیرغم مراجعات مکرر/ارسال اظهارنامه شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ ارسال اظهارنامه]، خوانده محترم از تخلیه و تحویل ملک خودداری می نماید. نظر به اینکه قرارداد اجاره حاضر، فاقد هرگونه حق سرقفلی و کسب و پیشه برای مستاجر بوده و تابع مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ می باشد، مستنداً به ماده ۳ قانون مذکور و ماده ۴۹۴ قانون مدنی، از آن مقام محترم تقاضای صدور دستور تخلیه فوری عین مستاجره و تحویل آن به اینجانب را دارم.

با تشکر و احترام، [امضای خواهان/وکیل خواهان]

نمونه ۲: دادخواست تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها (تحت قانون ۱۳۵۶)

این دادخواست برای قراردادهای اجاره ای است که تابع قانون ۱۳۵۶ هستند و به دلیل عدم پرداخت اجاره بها مطرح می شود. در این موارد، غالباً نیازی به پرداخت حق کسب و پیشه نیست، اما موجر باید اثبات کند که مستاجر مکرراً از پرداخت اجاره بها خودداری کرده است.

خواهان: [مشخصات مالک/موجر]

خوانده: [مشخصات مستاجر]

خواسته: تقاضای صدور حکم فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

دلایل و منضمات:

1. تصویر مصدق سند مالکیت
2. تصویر مصدق قرارداد اجاره مورخ [تاریخ]
3. تصاویر مصدق اظهارنامه های ابلاغی به مستاجر بابت عدم پرداخت اجاره بها
4. تصاویر گردش حساب بانکی یا فیش های واریزی (جهت اثبات عدم پرداخت)
5. [در صورت داشتن وکیل، وکالت نامه وکیل]

شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [محل] با سلام و احترام،
به استحضار می رساند اینجانب [نام خواهان] مالک شش دانگ ملک تجاری واقع در [آدرس کامل] که به موجب قرارداد اجاره مورخ [تاریخ] به خوانده محترم، آقای/خانم [نام خوانده] اجاره داده شده است. مبلغ اجاره بهای ماهانه [مبلغ اجاره] تعیین گردیده است.

خوانده محترم متاسفانه در یک سال اخیر، سه بار (یا بیشتر) از پرداخت اجاره بها در موعد مقرر خودداری نموده و علیرغم ارسال اظهارنامه های قانونی به شماره های [شماره اظهارنامه ها] در تاریخ های [تاریخ های ارسال]، اقدام به تودیع اجاره بهای معوقه نکرده است. (جزئیات عدم پرداخت و اظهارنامه ها را شرح دهید)

نظر به اینکه عدم پرداخت اجاره بها برای سه بار در یک سال، طبق بند ۹ و تبصره ۱ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، از موجبات قانونی فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره محسوب می شود، لذا مستنداً به مراتب فوق و مواد قانونی ذکر شده، از آن مقام محترم تقاضای رسیدگی و صدور حکم فسخ اجاره و نهایتاً تخلیه ملک تجاری موصوف را دارم.

با تشکر و احترام، [امضای خواهان/وکیل خواهان]

نمونه ۳: دادخواست تخلیه به دلیل نیاز شخصی موجر (تحت قانون ۱۳۵۶)

این مورد نیز مختص قراردادهای تابع قانون ۱۳۵۶ است و مستلزم اثبات نیاز شخصی و پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر است.

خواهان: [مشخصات مالک/موجر]

خوانده: [مشخصات مستاجر]

خواسته: تقاضای صدور حکم تخلیه عین مستاجره به دلیل نیاز شخصی به انضمام تعیین و پرداخت حق کسب و پیشه

دلایل و منضمات:

1. تصویر مصدق سند مالکیت
2. تصویر مصدق قرارداد اجاره مورخ [تاریخ]
3. تصویر مصدق کارت ملی و شناسنامه خواهان
4. استشهادنامه مبنی بر نیاز شخصی خواهان به ملک برای کسب و کار خود/فرزند/همسر/پدر/مادر
5. [در صورت داشتن وکیل، وکالت نامه وکیل]

شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [محل] با سلام و احترام،
به استحضار می رساند اینجانب [نام خواهان] مالک یک باب ملک تجاری با پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در [آدرس کامل] می باشم. ملک مذکور به موجب قرارداد اجاره مورخ [تاریخ] به خوانده محترم، آقای/خانم [نام خوانده]، جهت [نوع شغل] اجاره داده شده است.

اینجانب/فرزندم/همسرم/پدرم/مادرم [نام شخص نیازمند] به دلیل [شرح دقیق نیاز شخصی به ملک و نوع کسب و کار جدید]، نیاز مبرم به ملک تجاری فوق الذکر جهت راه اندازی کسب و کار شخصی خود دارم. استشهادنامه پیوست و همچنین [سایر دلایل اثباتی نیاز شخصی مانند مدارک شغلی، گواهی عدم اشتغال در شغل مشابه] موید این امر است. (شرح دهید که چرا به این ملک خاص نیاز دارید و امکان استفاده از ملک دیگری وجود ندارد).

نظر به اینکه نیاز شخصی موجر برای کسب و پیشه یا تجارت، طبق بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، از موجبات قانونی تخلیه ملک تجاری است، لذا از آن مقام محترم تقاضای رسیدگی و صدور حکم تخلیه ملک تجاری مذکور را دارم. همچنین، مستنداً به همین ماده، تقاضای تعیین و الزام به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت به خوانده محترم توسط کارشناس رسمی دادگستری را دارم.

با تشکر و احترام، [امضای خواهان/وکیل خواهان]

نقش سرقفلی و حق کسب و پیشه در فرآیند تخلیه

یکی از مهم ترین و پیچیده ترین جنبه ها در فرآیند تخلیه ملک تجاری، موضوع سرقفلی و حق کسب و پیشه است. این دو مفهوم، که غالباً با هم اشتباه گرفته می شوند، تأثیری حیاتی بر حقوق و تعهدات موجر و مستاجر، به ویژه در قراردادهای تابع قانون ۱۳۵۶ دارند.

تعریف دقیق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تفاوت هایشان

• سرقفلی: سرقفلی در معنای عام، وجهی است که در ابتدای اجاره، مالک از مستاجر دریافت می کند تا محل تجاری را به او اجاره دهد و مستاجر در واقع حق اجاره ملک را پیدا می کند. سرقفلی به موقعیت تجاری ملک و اعتبار ذاتی محل قبل از فعالیت مستاجر برمی گردد. این حق از ابتدا وجود دارد و مستقل از فعالیت مستاجر است.
• حق کسب یا پیشه یا تجارت: این حق، ارزشی است که مستاجر در طول زمان و در اثر فعالیت های تجاری خود، ایجاد مشتری، شهرت و اعتبار تجاری، به ملک می افزاید. حق کسب و پیشه پس از مدتی فعالیت مستاجر در محل، به وجود می آید و به اعتبار مستاجر و کسب و کار او وابسته است. این حق در زمان تخلیه، برای جبران زحمات و سرمایه گذاری های مستاجر پرداخت می شود.

تفاوت اصلی: سرقفلی ابتدایی و به اعتبار مکان است، اما حق کسب و پیشه ثانویه و به اعتبار مستاجر و فعالیت او در مکان است.

موارد سلب و سقوط این حقوق

حق سرقفلی و حق کسب و پیشه همیشه پابرجا نیست و در برخی شرایط قانونی، ممکن است سلب یا ساقط شود. مهمترین این موارد که در قانون ۱۳۵۶ پیش بینی شده اند عبارتند از:

1. تغییر شغل مستاجر بدون رضایت موجر (مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد).
2. انتقال به غیر بدون اذن موجر یا حق انتقال در قرارداد.
3. تعدی و تفریط مستاجر (سوء استفاده یا ورود خسارت فاحش به ملک).
4. عدم پرداخت اجاره بها پس از سه بار اخطار در یک سال.
5. استفاده از ملک برای مقاصد غیرقانونی یا دایر کردن مرکز فساد.

در صورت اثبات هر یک از این موارد توسط موجر، دادگاه می تواند حکم تخلیه بدون پرداخت حق سرقفلی یا کسب و پیشه را صادر کند.

نحوه ارزیابی و تعیین مبلغ سرقفلی توسط کارشناس رسمی دادگستری

در مواردی که موجر ملزم به پرداخت حق سرقفلی یا کسب و پیشه به مستاجر است، تعیین مبلغ آن از اهمیت ویژه ای برخوردار است. این ارزیابی توسط کارشناس رسمی دادگستری صورت می گیرد. کارشناس با در نظر گرفتن عواملی همچون:

• موقعیت مکانی ملک (بر خیابان اصلی، فرعی، مراکز خرید و…)
• متراژ و امکانات ملک
• نوع و میزان فعالیت مستاجر
• میزان شهرت و اعتبار کسب و کار مستاجر
• مدت زمان تصرف مستاجر
• میزان اجاره بهای پرداخت شده
• نرخ تورم و شرایط اقتصادی بازار
• و سایر عوامل مؤثر بر ارزش تجاری ملک و کسب و کار

نظریه کارشناسی را تنظیم و به دادگاه ارائه می دهد. این نظریه مبنای تعیین مبلغ پرداختی به مستاجر خواهد بود.

تأثیر پرداخت یا عدم پرداخت مبلغ سرقفلی بر اجرای حکم تخلیه

در پرونده های تخلیه ملک تجاری که مستاجر دارای حق سرقفلی یا کسب و پیشه است، حکم تخلیه صادر شده توسط دادگاه، مشروط به پرداخت مبلغ تعیین شده به مستاجر است. به این معنی که تا زمانی که موجر مبلغ حق سرقفلی یا کسب و پیشه را (که توسط کارشناس و تایید دادگاه تعیین شده) به حساب دادگستری واریز نکند، اجرای حکم تخلیه متوقف خواهد ماند. پس از واریز وجه، مستاجر مکلف به تخلیه است و می تواند مبلغ خود را از حساب دادگستری برداشت کند.

نتیجه گیری: اقدام آگاهانه، با پشتیبانی تخصصی

فرآیند تخلیه ملک تجاری، همانطور که تشریح شد، مسیری پیچیده و پرچالش است که با تفاوت های اساسی نسبت به تخلیه املاک مسکونی همراه است. شناخت دقیق قوانین حاکم (به ویژه قوانین ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶)، آگاهی از دلایل قانونی تخلیه، مدارک مورد نیاز و مراحل گام به گام دادرسی، برای هر دو طرف موجر و مستاجر حیاتی است تا از تضییع حقوق خود جلوگیری کنند.

هر پرونده تخلیه دارای جزئیات منحصر به فردی است که نیازمند تحلیل تخصصی است. صرف مطالعه این مقاله، هرچند جامع، برای اتخاذ تصمیمات حقوقی قطعی کافی نیست. درگیر شدن در چنین دعاوی بدون پشتیبانی متخصص می تواند منجر به اشتباهات پرهزینه و طولانی شدن فرآیند شود.

توصیه اکید می شود که پیش از هرگونه اقدام حقوقی، با یک وکیل متخصص در امور ملکی و سرقفلی مشورت نمایید. وکلای متخصص می توانند با بررسی دقیق قرارداد اجاره شما، شرایط موجود و مستندات پرونده، بهترین راهکار قانونی را ارائه داده و شما را در تمامی مراحل تنظیم نمونه دادخواست تخلیه ملک تجاری، پیگیری پرونده و اجرای حکم یاری رسانند. سرمایه گذاری در مشاوره حقوقی تخصصی، ضامن حفظ حقوق و منافع شما در این مسیر دشوار خواهد بود.